中國(guó)沒有REITs(房地產(chǎn)信托基金)這種產(chǎn)品來(lái)支持你做長(zhǎng)期收租物業(yè)，針對(duì)傳統(tǒng)模式，想明白了購(gòu)物中心怎么建設(shè)、怎么設(shè)計(jì)、怎么招商以后，我必須要在旁邊開發(fā)房地產(chǎn)和寫字樓，然后靠這部分現(xiàn)金來(lái)支持建造現(xiàn)金流，可能還缺一點(diǎn)點(diǎn)，再安排一點(diǎn)銀行貸款。

　　隨著萬(wàn)達(dá)的品牌越來(lái)越強(qiáng)大，邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)入駐的地方越來(lái)越多，可能給我們的地價(jià)更低，開發(fā)面積更大，也許通過(guò)開發(fā)就可以完全平衡現(xiàn)金流，建酒店、建商業(yè)的錢，也許不用貸款，全部就能搞定。

　　這種商業(yè)模式是全新的，在中國(guó)就創(chuàng)造了它的價(jià)值，所以很快也就凸顯出它比別人快很多的優(yōu)勢(shì)，所以我說(shuō)萬(wàn)達(dá)模式最核心的一點(diǎn)就是創(chuàng)新，和別人做不一樣的東西。

　　制度管理和信息化

　　萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的攤子鋪得越來(lái)越大，涉及到的領(lǐng)域也很多。這時(shí)，企業(yè)管理怎么做？

　　一是靠制度管理，即建立非常完善的管理制度，怎么樣的收入，怎么樣的報(bào)批，怎么樣的核算，怎么樣的成本，怎么樣的設(shè)計(jì)等，一系列非常細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)化制度。比如說(shuō)我們現(xiàn)在的購(gòu)物中心和酒店，各自都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)物中心我們有三個(gè)級(jí)別，A版、B版和C版，酒店也一樣，A、B、C三個(gè)級(jí)別。每一個(gè)級(jí)別里面都非常詳細(xì)地規(guī)定了它的外裝成本，內(nèi)裝成本、建筑成本、每層的成本、合起來(lái)總的成本是多少等。

　　再比如說(shuō)，我們的商鋪，隨著萬(wàn)達(dá)的快速發(fā)展，現(xiàn)在不是我們找商家，而是商家找我們，每次招商的時(shí)候都在追著我們，這個(gè)時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很容易產(chǎn)生內(nèi)部腐敗行為，那怎么監(jiān)控？

　　方法很簡(jiǎn)單，我們把商戶做了分類，第一，建立品牌庫(kù)，入庫(kù)的企業(yè)，才容許招投標(biāo)，不管是施工的、供貨的、裝修的、開店的，只有入了品牌庫(kù)的，才有招標(biāo)資格；第二，每一個(gè)類型品牌庫(kù)我們都把它分為A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，根據(jù)它的誠(chéng)信、實(shí)力，合作期限等等建立等級(jí)。A級(jí)店規(guī)定只允許使用A、B兩個(gè)級(jí)別的商家，即便你有關(guān)系，但你是新品牌，年限短，注冊(cè)資金少，實(shí)力小，可能只夠C類等級(jí)，或者還沒有入品牌庫(kù)，那肯定進(jìn)不來(lái)我們的A級(jí)店。萬(wàn)達(dá)的制度非常非常詳細(xì)。

二是，靠信息化。萬(wàn)達(dá)較早就建立了自己的信息研發(fā)管理中心，現(xiàn)在投入幾十億了，每年還要投入4億到5億對(duì)軟件進(jìn)行升級(jí)。此外，萬(wàn)達(dá)還是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)當(dāng)中擁有國(guó)家專利和自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理軟件最多的企業(yè)。

　　比如說(shuō)我們一個(gè)購(gòu)物中心，從開工到結(jié)束，大概18個(gè)月，我們就把它分成18個(gè)月的節(jié)點(diǎn)再細(xì)化到每一周，個(gè)別事要細(xì)化到每一天，這是施工的方面。此外，裝修什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，招商什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，都有一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，把所有的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分析以后，我們把它分成一、二、三級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)。

　　假設(shè)一級(jí)80多個(gè)節(jié)點(diǎn)，需要總裁、副總裁關(guān)注；二級(jí)100多個(gè)節(jié)點(diǎn)，需要總裁助理兼公司總經(jīng)理關(guān)注；三級(jí)節(jié)點(diǎn)200多個(gè)，需要各地項(xiàng)目公司老總關(guān)注。每個(gè)節(jié)點(diǎn)上有各種各樣的橫向縱向的融合，即便沒有干過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的人經(jīng)過(guò)一周培訓(xùn)也就會(huì)干了。

　　這時(shí)候，搞施工的只管哪一天施工到多少層，搞機(jī)電制造的知道哪一天做哪些地方，招商的知道哪一天要簽合同，什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，各個(gè)環(huán)節(jié)緊張而不忙亂。這在萬(wàn)達(dá)叫做模塊化管理軟件，也是我們的秘密武器。

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