持有上海黃金地段的百萬(wàn)方級(jí)商用物業(yè)，陸家嘴的轉(zhuǎn)型似乎水到渠成。陸家嘴在3月14日發(fā)布的年報(bào)中首度明確提出，要積極爭(zhēng)取由公司控股股東陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)前期開(kāi)發(fā)的國(guó)際旅游度假區(qū)及前灘項(xiàng)目。

　　兩年前，資本市場(chǎng)掀起迪士尼熱潮時(shí)，陸家嘴董事長(zhǎng)楊小明曾明確指出，陸家嘴集團(tuán)是項(xiàng)目操作者之一，股份公司并不參與。而陸家嘴此番表態(tài)，使其未來(lái)預(yù)期或更為樂(lè)觀。

　　短期內(nèi)陸家嘴仍然存在業(yè)績(jī)上的壓力，尤其是被寄予厚望的住宅銷(xiāo)售受政策影響，陸家嘴可能會(huì)通過(guò)銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。

　　地主轉(zhuǎn)型

　　根據(jù)2011年年報(bào)，陸家嘴營(yíng)業(yè)收入41.7億元，同比增長(zhǎng)51%；凈利9.8億元，同比下降18%。其中土地批租收入約16.7億，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的41%，房產(chǎn)租賃收入則為9.7億元。

　　陸家嘴2012年全年的目標(biāo)，土地和房屋銷(xiāo)售收入不低于40億元，物業(yè)租賃和管理服務(wù)收入不低于23.5億元。

　　今年，陸家嘴將由土地批租全面轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期資產(chǎn)管理收入和短期資產(chǎn)出售收入并重的模式。

　　陸家嘴經(jīng)營(yíng)土地批租業(yè)務(wù)發(fā)跡于上世紀(jì)90年代。當(dāng)時(shí)正值浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放，隨著金融業(yè)、外資和海外企業(yè)的進(jìn)駐，由其持有一級(jí)土地開(kāi)發(fā)資格的陸家嘴地區(qū)地塊迅速升值。一個(gè)可做參考的例子是，1996年，中糧獲得小陸家嘴濱江地區(qū)海景地塊樓面地價(jià)不到4000元/平方米，到2010年，九龍倉(cāng)拿下品位稍低的地塊樓面地價(jià)達(dá)到35490元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，該公司批租業(yè)務(wù)的毛利率一直處于60%-85%，陸家嘴所擁資源稟賦之高，令其他一級(jí)開(kāi)發(fā)商難望項(xiàng)背。

　　隨著陸家嘴地區(qū)開(kāi)發(fā)的陸續(xù)完成，該公司手上的土地資產(chǎn)所剩無(wú)幾。再加上土地市場(chǎng)遇冷，出讓溢價(jià)率整體走低，批租業(yè)務(wù)的盈利空間越來(lái)越小。“不具備可持續(xù)性，不能成為公司運(yùn)營(yíng)的核心要素，謀求新方向是必然選擇。”長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶分析。

　　陸家嘴集團(tuán)一位人士透露，在浦東，陸家嘴、浦東金橋（600639）和外高橋（600648），均是在浦東功能區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)公司，近年來(lái)都開(kāi)始向租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。但與另外兩家偏重工業(yè)園區(qū)相比，陸家嘴定位于上海最大的寫(xiě)字樓商圈，租金也多年來(lái)領(lǐng)漲上海，這使得其業(yè)績(jī)空間更具優(yōu)勢(shì)。

　　陸家嘴持有物業(yè)的潛能目前尚未完全顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)金證券的調(diào)查顯示，陸家嘴目前物業(yè)的平均租金水平，與市場(chǎng)實(shí)際租金存在50%的差距，以陸家嘴物業(yè)大規(guī)模增長(zhǎng)的2008年推算，2014年后，即使市場(chǎng)租金水平不變，陸家嘴由于原有合約自然調(diào)整帶來(lái)的租金增長(zhǎng)也會(huì)提升。

　　陸家嘴轉(zhuǎn)型商業(yè)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于財(cái)務(wù)實(shí)力。自2001年開(kāi)始，該公司一直保持低負(fù)債戰(zhàn)略，負(fù)債比例在40%左右。有數(shù)個(gè)財(cái)務(wù)年份的負(fù)債率甚至接近于0，當(dāng)期現(xiàn)金/資產(chǎn)比高達(dá)30%。

　　除自有資金之外，陸家嘴融資能力亦不可小覷。2009年陸家嘴短期借款利率范圍為4.78%-5.31%，在銀行一年期貸款利率之下，至2010年，經(jīng)濟(jì)步入升息通道，但陸家嘴的借款利率反而有所下降，短借利率范圍為4.3%-5%。2011年上半年，陸家嘴借由集團(tuán)公司又獲得一筆16億元貸款，利率較銀行基準(zhǔn)利率下浮10%。

　　借助這些優(yōu)勢(shì)，2005年至今陸家嘴持有物業(yè)有了明顯擴(kuò)張，在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模（含商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展）從不超過(guò)15萬(wàn)平方米增至2011年的74萬(wàn)平方米。目前，該公司主要在建物業(yè)總建面接近180萬(wàn)平方米，其中大部分在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)。2014年開(kāi)始，新一輪持有物業(yè)將完工入市。

　　此外，陸家嘴轉(zhuǎn)型多元化的另一重大方向是股權(quán)投資。借助陸家嘴貿(mào)易區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)集聚優(yōu)勢(shì)，和總建面超過(guò)23萬(wàn)平方米的陸家嘴軟件園平臺(tái)，陸家嘴希望借此參與到風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)中。

　　大項(xiàng)目支撐

　　楊小明在2011年年報(bào)董事長(zhǎng)致辭中說(shuō)，控股股東陸家嘴集團(tuán)已經(jīng)成為迪士尼項(xiàng)目的中方控股集團(tuán)第一大股東，最近又承擔(dān)了世博前灘近3平方公里地塊的開(kāi)發(fā)任務(wù)。希望依托以上優(yōu)勢(shì)條件，加強(qiáng)與控股股東聯(lián)動(dòng)，積極爭(zhēng)取參與國(guó)際旅游度假區(qū)及前灘的投資開(kāi)發(fā)。

　　這是陸家嘴管理層首次明確要積極參與迪士尼和前灘項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。而包括虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、迪士尼、浦東前灘在內(nèi)的六大區(qū)域，將是當(dāng)?shù)?ldquo;十二五”期間的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。

　　前灘項(xiàng)目是今年上海重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目，該區(qū)域位于世博園址南端濱江區(qū)域，總面積為2.83平方公里，是小陸家嘴地區(qū)的兩倍。浦東新區(qū)政府?dāng)M在3-5年內(nèi)投資百億將其打造成跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部集聚地，與陸家嘴金融城互補(bǔ)。目前，上海土儲(chǔ)部門(mén)已經(jīng)將地塊70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陸家嘴集團(tuán)。

　　陸家嘴集團(tuán)總經(jīng)理、陸家嘴董事長(zhǎng)楊小明介紹，前灘的總建面達(dá)到350萬(wàn)平方米以上，商辦建筑占到其中一半，還有約40%用于建造高端白領(lǐng)社區(qū)。根據(jù)陸家嘴2005年股改時(shí)的承諾，陸家嘴對(duì)集團(tuán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有優(yōu)先受讓權(quán)。

　　上海迪士尼項(xiàng)目，總占地面積為7平方公里，項(xiàng)目投資達(dá)245億元，主要定位于主題公園、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心建設(shè)。陸家嘴集團(tuán)是中方公司的控股股東。

　　兩年前，資本市場(chǎng)掀起迪士尼熱潮時(shí)，楊小明曾明確指出，國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，陸家嘴集團(tuán)是其中操作者之一，股份公司并不參與。

　　而此番表態(tài)，可以預(yù)見(jiàn)的是，陸家嘴會(huì)積極利用集團(tuán)項(xiàng)目資源，參與兩個(gè)巨型項(xiàng)目的中后期開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，“即便是股份公司要參與，也不會(huì)作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)入。而是股份公司在二級(jí)市場(chǎng)上，通過(guò)招拍掛的形式參與競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的建設(shè)。”一位接近陸家嘴高層人士透露，母公司負(fù)責(zé)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，是作為國(guó)資企業(yè)和功能區(qū)的角色。股份公司則需要通過(guò)市場(chǎng)化的方式壯大。這種定位早在集團(tuán)內(nèi)部形成共識(shí)。

　　過(guò)去幾年，陸家嘴走出上海，在天津拓展節(jié)奏迅速。目前已經(jīng)建設(shè)的一個(gè)大型城市綜合體，包括45萬(wàn)平方米的天津陸家嘴廣場(chǎng)和71.5萬(wàn)平方米的天津虹橋國(guó)際社區(qū)。

　　短期壓力

　　按照長(zhǎng)江證券蘇雪晶的預(yù)計(jì)，至2015年陸家嘴持有物業(yè)布局完成，租金與銷(xiāo)售收入之比約為1：1.05，達(dá)到租售平衡的目標(biāo)。2011年，陸家嘴整體租金收入突破10個(gè)億，但顯然還不足以支撐起公司整體業(yè)績(jī)。

　　在未來(lái)幾年的轉(zhuǎn)型期間，要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，陸家嘴顯然還面臨一定壓力。

　　去年，由于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和融資將不可避免地受到宏觀調(diào)控的影響，陸家嘴對(duì)旗下一些資產(chǎn)進(jìn)行了清理：以減資的方式退出上海光通信發(fā)展股份有限公司，轉(zhuǎn)讓上海復(fù)旦科技園股份有限公司和上海陸家嘴投資發(fā)展有限公司的股權(quán)，以增加現(xiàn)金流。

　　陸家嘴公司人士坦言，2011　年度公司已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售一些短期資產(chǎn)，其中大部分是住宅產(chǎn)品。如何修整現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)策略，合理去化現(xiàn)有的住宅項(xiàng)目存量將是2012年度的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。

　　今年陸家嘴所持的天津河濱花園、東銀公寓、涵云雅庭等住宅項(xiàng)目有望入市。但天津和上海兩地的市場(chǎng)銷(xiāo)售不容樂(lè)觀。其中陸家嘴在上海的東銀公寓尚有約4萬(wàn)平方米現(xiàn)房，預(yù)計(jì)售價(jià)不低于每平方米8萬(wàn)元，但多為大戶型，總價(jià)高，目標(biāo)客戶多受限購(gòu)影響，目前去化水平較差。“今年會(huì)適時(shí)增加商業(yè)樓宇的銷(xiāo)售供應(yīng)量。”上述陸家嘴人士說(shuō)。

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