2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地塊正式出讓，由星浩資本旗下的上海馨堃投資管理有限公司、領弘有限公司聯(lián)合體以17億底價競得，折合樓面價約為7402元/平方米。

　　17億抄底

　　本次星浩資本競得的地塊位于上海最后一個城市副中心，下臨長實、和黃聯(lián)合拿下的A3-A6地塊、左接綠地拿下的B1、B2南塊地塊，因而被視為“黃金地塊”。

　　出讓公告顯示，該地塊東至真華路，南至規(guī)劃固川路，西至曹楊路，北至潮州路，總面積69332.2平方米，屬于商住辦、商辦用地，容積率A1地塊4.0，A2地塊1.92。

　　對于17億的成交金額，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示認為，星浩資本此次拿地屬于抄底。

　　據(jù)計算，這幅地塊的樓板價約為7402元/平米，相比2009年綠地以14.166億元競得上海真如副中心B1、B2南塊商業(yè)用地時8900元/平的樓板價跌了16.8%。

　　據(jù)了解，此前共有10家單位領取了該地塊的出讓文件，但是因為地塊附加條件繁多，最終只有一位競買人遞交了競買申請。因而有業(yè)內人士表示，在出讓之前，企業(yè)與政府已達成默契，通過制定眾多出讓限制從而限制競拍人資格。

　　根據(jù)出讓方規(guī)定，對于A1地塊中的辦公物業(yè)，競得人應當投資建設并自行持有總建筑面積不低于6萬平方米的甲級寫字樓，該甲級寫字樓應當以整層為權屬單元，5年內不得轉讓。

　　而建設產權式小戶型辦公物業(yè)（權屬單元建筑面積不得少于150平方米）則需集中在同一棟辦公樓中，該辦公樓總建筑面積不得超過2.2萬平方米；其余的辦公物業(yè)應當以整層為權屬單元。

　　此外，出讓方還要求，A1地塊中的地上商業(yè)建筑面積不得少于2萬平方米且不得超過3萬平方米，并建成具有體驗式3C數(shù)碼、智能化購物等功能的IT主題商業(yè)城。

　　不僅如此，對于A2地塊，出讓方要求除住宅配套商業(yè)以外不允許設置其他商業(yè)。A2地塊中住宅，應當建成為智能化住宅。

　　在開工時間上，該地塊要求競得人應在簽訂《出讓合同》后6個月內開工，并在項目開工后36個月內全部竣工，這對開發(fā)商的資金以及運作能力提出了較高的要求。

　　“這些苛刻的出讓條件讓其他企業(yè)無從下手。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，本次地塊拍賣流程中這些條件，基本上是為星浩資本量身定做。

　　其他企業(yè)若通過競拍拿下此地塊，對于持有性物業(yè)的操盤能力可能不及星浩資本及其背后團隊能力那么強。

　　張續(xù)指：“尤其在當前市場背景下，持有型物業(yè)要求投資及開發(fā)企業(yè)擁有較高的現(xiàn)金流支持，如果離開充裕的現(xiàn)金的支持，拿下這個地塊在今后也會遇到資金面、經(jīng)營等層面的問題。”

　　星浩資本

　　對于此次成功進入真如城市副中心，星浩資本CEO趙漢忠表示，看好該區(qū)域未來的發(fā)展前景。“根據(jù)政府對該地塊的規(guī)劃定位，將建成集合高新科技基地、商業(yè)城和智能住宅為一體的項目，建成后將極大提升區(qū)域內商業(yè)發(fā)展與繁榮。”

　　星浩資本相關人士透露，該項目將會建成星光耀廣場，而星光耀城市綜合體一直是星浩資本主推的商業(yè)綜合體模式。

　　按照趙漢忠和他的經(jīng)營管理團隊的規(guī)劃，每個“星光耀城市綜合體”占地面積約20萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。綜合體內最大的主體是以民營企業(yè)為主的企業(yè)總部基地，另有高檔購物中心、情景式主題酒店、影劇院、特色商業(yè)街等設施。

　　星浩資本相關人士表示，每個商業(yè)綜合體都有固定的商業(yè)和城市服務業(yè)的配置，不過由于每個項目的體量和條件不同，所以配置也不一樣。“從這塊地的條件來看，未來商辦部分會多一些。”

　　據(jù)介紹，目前星浩資本已在大連、南通、哈爾濱擁有星光耀城市綜合體項目，其中大連星光耀城市綜合體58萬平方米，南通星光耀城市綜合體38萬平方米，哈爾濱群力項目150萬平方米。

　　“一般一個上海這樣的項目需要的資金應該在30-50億元。”趙漢忠在接受媒體采訪時曾表示，關于“星光耀城市綜合體”的資金情況，在股權結構上，復星集團目前是星浩的最大股東。

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