紅商網(wǎng)訊：自借殼成功登陸資本市場之后，向來低調(diào)的珠光集團(tuán)這次卻大手筆拿下了廣州最大的舊改項(xiàng)目——瀝滘村舊改。
而這亦是今年廣州公布的首個(gè)關(guān)于舊改出讓的消息。由于體量與投資金額較大，使得該項(xiàng)目格外惹人注意。
最大舊改
2月9日，廣州海珠區(qū)舉行香港2012年新春懇談會暨招商項(xiàng)目簽約儀式，簽約項(xiàng)目總額達(dá)240余億元。其中，城中村改造中的“航母”——面積相當(dāng)于2/3珠江新城的改造項(xiàng)目被珠光集團(tuán)拿下，投資總額達(dá)到23.8億美元。
資料顯示，本次簽約項(xiàng)目金額最大的瀝滘村項(xiàng)目位于海珠區(qū)新城市中軸線南端南部濱水區(qū)，北鄰海珠湖、南至珠江后航道、東達(dá)華南快速路，屬珠江后航道北岸地區(qū)。瀝滘村是海珠區(qū)改造范圍面積最大的城中村，面積達(dá)151.42萬平方米。
根據(jù)現(xiàn)場的介紹，瀝滘村內(nèi)現(xiàn)狀建筑密度大、居住環(huán)境較惡劣，公共服務(wù)設(shè)施缺乏，改造后建筑密度大大降低，綠地率、市政用地面積、市政配套設(shè)施面積均大幅增加，村民和村集體收入也相應(yīng)增加，人居環(huán)境得到改善。
由于位于中軸線南段，瀝滘的改造前景被不少業(yè)內(nèi)人士看好。根據(jù)規(guī)劃，瀝滘地區(qū)不僅擁有3、8、11、12、20號線以及廣佛線共6條軌道線，還規(guī)劃了廣州首個(gè)有軌電車系統(tǒng)；此外，還將利用南海心沙開通水上巴士線路，未來還可能開通通往珠三角其他城市甚至通往香港的水上巴士線路。
事實(shí)上，此前就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，瀝滘地區(qū)規(guī)劃有游艇碼頭，且還可能有通往香港的水上巴士，加上周邊海珠湖、萬畝果園等綠地，具備成為富人區(qū)條件。
而近日，該村的改造模式開始在祠堂中展出，不過，需要注意的是，改造還需得到八成以上村民支持同意，才能進(jìn)行。
根據(jù)展出的模型來看，未來改造完成的瀝滘村將形成一個(gè)濱江高層建筑群。其中回遷房約有40棟，層數(shù)應(yīng)都在20層以上，在新光快速路兩側(cè)各建一片。其他還有商品房，臨江還有高檔寫字樓、酒店等。在珠江邊，以衛(wèi)氏大宗祠為中心，還將形成一個(gè)歷史建筑群，暫定名為“明清歷史文化保護(hù)區(qū)”。
不過，直到現(xiàn)在，瀝滘村舊改項(xiàng)目涉及的改造及補(bǔ)償細(xì)節(jié)還并未向外公布，就連當(dāng)?shù)卮迕采胁恢椤?/p>
分期模式
實(shí)際上，從去年7月，瀝滘村的改造工作就進(jìn)入啟動階段。
據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱：“改造方案獲得市里正式批復(fù)后，就會在村民中進(jìn)行公示征求意見，預(yù)計(jì)將花5年時(shí)間，采取分期、滾動開發(fā)的方式對面積達(dá)439萬平方米的瀝滘村進(jìn)行改造”。
當(dāng)時(shí)，海珠區(qū)更新辦有關(guān)負(fù)責(zé)人曾對此有所解釋：“基本思路還是滾動開發(fā)、分期進(jìn)行，計(jì)劃用5年的時(shí)間完成改造。但最終究竟分幾期進(jìn)行改造，還要看市里最終批復(fù)的方案。”他同時(shí)表示，因?yàn)樵摯迕娣e很大，涉及的拆遷戶數(shù)多，同時(shí)啟動難度太大。
瀝滘村的改造方式是自主改造，也就是村里成立一個(gè)項(xiàng)目公司，再與相關(guān)開發(fā)商接洽，土地協(xié)議出讓，而不是像獵德、楊箕進(jìn)行“招拍掛”的方式。
據(jù)悉，瀝滘村采取的舊改方式是改造分期，不斷滾動實(shí)施，直至城中村整體改造完成。
有分析人士稱，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是政府不需要投資資金，可以由村作為主體實(shí)施建設(shè)和改造。由于可以從土地出讓中獲得啟動資金，因此村也不需要太多資金投入�？墒�，有一個(gè)前提條件是，該村必需有一塊不需要大量拆遷就可以用來“招拍掛”的建設(shè)用地。
同時(shí)，這種模式的難點(diǎn)就是如何協(xié)調(diào)好城中村改造的相關(guān)村社利益問題。
顯然，廣州的舊改似乎已經(jīng)從“招拍掛”為主走向了村社自行選擇企業(yè)聯(lián)合改造的時(shí)段了。
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，這樣的模式顯然比通過招拍掛來的更直接。其稱，相比招拍掛，這種模式開發(fā)商只用直接與需要進(jìn)行舊改的村委接觸、協(xié)商，只要雙方達(dá)成一致即可。
黎文江認(rèn)為，另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是不走招拍掛的程序，就不會有多家企業(yè)共同爭奪的情況，這樣或許也不會將樓價(jià)面抬的太高。
不過，廣州地產(chǎn)資深專家韓世同卻直言，此前即使是經(jīng)過了招拍掛的舊改項(xiàng)目，其實(shí)還是和房企在之前已經(jīng)溝通談好了的，這在事實(shí)上還是針對一家企業(yè)進(jìn)行的出讓，并沒有太多本質(zhì)上的區(qū)別。
事實(shí)上，黎文江表示擔(dān)憂的另一個(gè)問題是，這個(gè)號稱目前廣州最大的舊改項(xiàng)目，由珠光集團(tuán)一家獲取進(jìn)行開發(fā)，對于這家去年上半年?duì)I業(yè)額只有1910萬港元，現(xiàn)金結(jié)余為872萬港元的企業(yè)來說，即使可分期投入，但23.8億美元的總投資額仍是個(gè)不小的數(shù)字。
尤其與此前在廣州進(jìn)入舊改項(xiàng)目的富力、新鴻基、保利等公司相比，珠光集團(tuán)的開發(fā)能力和資金實(shí)力顯然更令人擔(dān)心。
珠光廣州瀝滘村改造項(xiàng)目擬建約40棟回遷房
廣鐵集團(tuán)攜手珠光86億元再造廣州單價(jià)地王
地中海易主 珠光控股涉入廣州商業(yè)地產(chǎn)
廣州：最大肉菜市場珠光市場昨復(fù)業(yè)
搜索更多: 珠光
