而北京通州的希爾頓酒店則是作為綠城旗下的“京杭廣場”的配套項(xiàng)目，這僅是希爾頓綠城合作的四個酒店項(xiàng)目之一。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴網(wǎng)易財經(jīng)，酒店業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁的案例非常多，從地產(chǎn)項(xiàng)目的價值上看，配套酒店類商業(yè)地產(chǎn)將促使地產(chǎn)項(xiàng)目有一定的增值空間，保證地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位增高；而酒店業(yè)依附于中高檔住宅區(qū)，其商業(yè)價值會更好的得到體現(xiàn)。
趙煥炎則介紹，“在二、三線城市的開發(fā)商，現(xiàn)在最流行采用先開發(fā)高星級酒店，再開發(fā)商務(wù)樓，最后才開發(fā)住宅的模式。這是因?yàn)樵诙�、三線城市的住宅價格普遍較低，住宅開發(fā)利潤也較低，而通過引進(jìn)高端酒店，可以把整個板塊的房價提上來。”
以綠城在浙江諸暨的綠城廣場—百合公寓為例，依靠著希爾頓酒店的金字招牌，開盤均價達(dá)到12000元/平方米，其中一套房源最高價甚至達(dá)到528萬。而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌鶅r僅為5000元/平方米左右。
然而，地產(chǎn)調(diào)控政策之下下，開發(fā)商的資金鏈正日益趨緊，若干項(xiàng)目因資金問題而放緩，希爾頓的擴(kuò)張計劃似乎蒙上了一層陰影。陽國慶認(rèn)為，開發(fā)商的資金問題，或許會迫使部分希爾頓酒店的在建項(xiàng)目開業(yè)時間遞延，四年內(nèi)新開百店的計劃未必能夠?qū)崿F(xiàn)。
事實(shí)上，一段時間以來因資金鏈問題而被推上風(fēng)口浪尖的綠城集團(tuán)，與希爾頓的合作項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)問題。
2009年9月，綠城經(jīng)過179輪的激烈競價，以12.42億元溢價300%的地王價拿下的“京杭廣場”項(xiàng)目，于去年12月底便已宣布開工。但網(wǎng)易財經(jīng)日前在現(xiàn)場看到，工地上目前仍是空空蕩蕩，絲毫沒有開工的跡象。而原定于2013年正式開業(yè)的希爾頓酒店，具官方公布，已再次推遲到了2015年。
對于大部分處在崩潰邊緣的中小開發(fā)商來說，與希爾頓的合作或許還將面臨徹底爛尾的現(xiàn)實(shí)。據(jù)知情人士透露，當(dāng)年由貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高調(diào)引進(jìn)的貴陽希爾頓酒店，“已經(jīng)停工將近半年，基本宣告死亡。”
酒店業(yè)競爭激烈日趨加劇
希爾頓大手筆擴(kuò)張的背后，中國星級酒店的市場行情卻顯得格外灰暗。“目前全國有7個省的五星級酒店平均房價已經(jīng)降到了500元以下，可想而知市場有多么慘烈。”趙煥炎說。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測稱，2010年到2015年，全國每年將新建酒店1500家以上，總投資額近4000億元。但巨大的投資熱潮卻并未帶動起相應(yīng)的需求增長。2008年，奧運(yùn)效應(yīng)讓北京五星級酒店房價上漲了24.4%，但出租率卻被劇增的酒店新增供應(yīng)量拉低到60.7%。2009年上半年，北京五星級酒店平均房價下跌22.2%，出租率下跌到47%。至2009年11月，北京酒店業(yè)的年平均RevPAR（每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入）連續(xù)下跌了15個月。
在上海，不久前的“2010中國(上海)國際酒店設(shè)備及用品采購交易會高峰論壇”上，上海衡山集團(tuán)副總裁黃鐵民公開表示，2011年上海絕大多數(shù)酒店的出租率和平均房價將會出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。上海每新開一家酒店，就有90%的虧損可能。
而被希爾頓格外青睞的二、三線城市也絕非樂土，從2010年起就已掀起了降價搶客的風(fēng)潮。“目前的情況是，五星級酒店搶四星的生意，四星的酒店搶三星的生意，三星的酒店搶經(jīng)濟(jì)型酒店的生意。”陽國慶此前曾表示。
但即使如此，希爾頓的擴(kuò)張并不會有多少直接的風(fēng)險。趙煥炎介紹，以希爾頓為代表的外資酒店管理集團(tuán)，除香格里拉以外基本都是輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式，依靠品牌及管理輸出來盈利，并不直接做酒店投資。
資料顯示，20多年來外資投資星級酒店只占中國整個酒店市場投資額的4%。陽國慶告訴網(wǎng)易財經(jīng)，“希爾頓的管理費(fèi)收入一般包括營業(yè)額的2%-2.5%作為基本管理費(fèi)，外加毛利的5%-8%。按一家酒店一年營業(yè)收入2億來計算，希爾頓的管理費(fèi)收入可以達(dá)到1000萬。”
“但希爾頓也并非完全沒有風(fēng)險可言”，陽國慶說。“如果長期經(jīng)營不善，對于希爾頓品牌知名度、美譽(yù)度也會造成相當(dāng)大的損害。如果擴(kuò)張速度過快，人力資源和管理系統(tǒng)的保障也會面臨考驗(yàn)。”
事實(shí)上，幾年前便曾發(fā)生過大連、南京和深圳的三家酒店相繼解聘希爾頓的事件。2006年4月1日，深圳希爾頓彭年酒店正式更名彭年酒店。據(jù)媒體報道，希爾頓每年從彭年酒店支取一千多萬元的高額管理費(fèi)，卻沒有協(xié)助其實(shí)現(xiàn)預(yù)期每年10％的利潤增長目標(biāo)，這是它被解聘的主要原因。
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