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  紅商網(wǎng)訊:世茂股份近來融資動(dòng)作頻頻。

  8月12日,世茂股份發(fā)布公告稱,公司同意全資子公司北京世茂新世紀(jì)(002280.SZ)百貨有限公司通過渤海國際信托有限公司發(fā)行一筆為期五年的3.2億元的信托融資資金。

  而在此前一周,世茂股份曾公告稱,計(jì)劃以有限合伙形式投資設(shè)立一只規(guī)模不超過50億元的私募股權(quán)基金,所集資金將用于公司下屬房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開發(fā)與經(jīng)營。與此同時(shí),世茂股份還通過山東省國際信托有限公司發(fā)起一筆不超過人民幣7億元的信托融資計(jì)劃,期限為1年。

  “公司目前正處于高速發(fā)展期,負(fù)債率太低,就等同于沒有充分利用資金杠桿,基于此,我們未來還將適當(dāng)提高公司的負(fù)債率。”世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠說。按照2010年世茂股份的年報(bào),該公司資產(chǎn)負(fù)債率約為60%。

  融資渠道多管齊下對(duì)于此次發(fā)行的信托基金,世茂股份表示,本次擔(dān)保有利于推動(dòng)公司下屬百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展與運(yùn)營,確保業(yè)態(tài)投資與經(jīng)營對(duì)資金的需要,符合公司的整體發(fā)展。“但目前仍處于前期階段,年內(nèi)會(huì)有進(jìn)一步的進(jìn)展。”該公司內(nèi)部人士說。

  事實(shí)上,今年以來,世茂股份的拓展速度一直處于加速狀態(tài),8月4日晚間發(fā)布公告稱,公司全資子公司天津茂悅投資有限公司近日以4.28億元競(jìng)得天津市兩地塊。資料顯示,兩地塊位于天津市武清區(qū)下朱莊街廣賢道西側(cè),總土地面積為20.04萬平方米,容積率不大于1.4,建筑密度不大于25%,綠地率不小于42%。除天津武清地塊外,世茂股份還先后競(jìng)得了在青島、濟(jì)南、沈陽的4個(gè)地塊。

  陳汝俠表示,世茂股份的定位是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市,因地制宜地打造當(dāng)?shù)匦枰纳虡I(yè)綜合體。“我們現(xiàn)在采用7:3模式,即70%銷售,30%自己持有,并進(jìn)行多元業(yè)態(tài)經(jīng)營,包括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),世茂廣場(chǎng)、世茂百貨和世茂影院的經(jīng)營等。當(dāng)然這個(gè)比例會(huì)隨著公司發(fā)展有所調(diào)整。”他說。

  世茂股份8月18日發(fā)布的2011年中報(bào)顯示,公司總資產(chǎn)近290億元,較上年同期的近204億元增長42%。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.2億元,同比增長81%;實(shí)現(xiàn)凈利潤4.99億元,同比增長24%;歸屬于母公司的凈利潤4.81億元,同比增長75%。公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入31.1億元,銷售結(jié)算面積10.7萬平方米,分別同比增長76.8%和-18%;實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃收入1.2億元。

  此外,截至報(bào)告期末,公司凈負(fù)債率約為23%,在行業(yè)中處于較低水平,公司財(cái)務(wù)狀況良好。公司毛利率約為42%,在業(yè)界處于較高水平。歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)為8.34元,較上年期末的7.04元增長18.42%。

  土地開支方面,世茂股份于1月底獲取位于長沙市芙蓉區(qū)的肇家坪項(xiàng)目,于5月分別獲取位于青島膠南市海濱大道的項(xiàng)目和位于濟(jì)南市歷下區(qū)舜井街的項(xiàng)目,于8月獲得天津武清項(xiàng)目,累計(jì)增加土地儲(chǔ)備建筑面積約105萬平方米,為公司后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

  另據(jù)知情人士透露,世茂股份今年重點(diǎn)打造的世茂影院,也有較大投入,按照計(jì)劃,到今年年底世茂影院的銀幕將達(dá)到100塊,5年內(nèi)世茂院線的銀幕數(shù)量將超過500塊,營業(yè)額將達(dá)到15億元。

  “雖然影院目前銷售額有限,但對(duì)公司來說,其角色很關(guān)鍵。第一,它能帶來人氣,支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展;第二,這是公司進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)的一步。”陳汝俠說。

  穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略不變陳汝俠認(rèn)為,最近幾年全國二三線城市的消費(fèi)能力大大增強(qiáng),很多城市對(duì)零售業(yè)的需求變得很旺盛。比如世茂股份在紹興的商業(yè)項(xiàng)目,因?yàn)楫?dāng)?shù)赝⒌南M(fèi)需求,吸引了很多只有上海等一線城市才有的高檔品牌。

  “我們覺得二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有很好的機(jī)會(huì),我們已經(jīng)提前進(jìn)入這些城市,因?yàn)橄刃姓叩锰煜,只有走在了其他開發(fā)商的前面,才會(huì)贏得更多的商機(jī)。但從財(cái)務(wù)的角度來講,世茂股份仍然是比較穩(wěn)健的。”陳汝俠說。

  一位長期研究世茂股份的分析師表示,世茂股份已在北京、上海、沈陽、青島、濟(jì)南、福州、杭州等城市擁有21個(gè)已發(fā)展至不同階段的大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備近千萬平方米。同時(shí),世茂股份也是目前最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。但自正式轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以來,其財(cái)務(wù)的策略相對(duì)穩(wěn)健,世茂將公司定位為城市運(yùn)營商,而非房地產(chǎn)開發(fā)商,世茂將持有主體物業(yè)只租不售,注重后期經(jīng)營。

  陳汝俠表示,資金是所有房地產(chǎn)企業(yè)的命脈,世茂股份的財(cái)務(wù)策略屬于比較穩(wěn)健的,目前世茂股份手上持有足夠經(jīng)營所需的資金,同時(shí),世茂股份的負(fù)債率相對(duì)較低。

  “商業(yè)地產(chǎn)一旦落成以后,它的資金回流能力是非常強(qiáng)勁的,除了銷售、經(jīng)營外,開發(fā)商還可以通過固定資產(chǎn)抵押的方式向銀行貸款。因?yàn)橛蟹(wěn)定的現(xiàn)金流保證未來的還本付息,所以銀行很愿意做經(jīng)營性物業(yè)貸款,因此,目前手上已完工及即將完工的大量經(jīng)營性物業(yè)投入經(jīng)營后,就保證了后續(xù)開發(fā)的資金流。”陳汝俠說。

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來源:地產(chǎn)中國網(wǎng)  邱桂奇 責(zé)編:寄瑤