大鐘寺中坤廣場(chǎng)可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商踐行“商業(yè)轉(zhuǎn)型”的代表。當(dāng)中坤投資的掌門人黃怒波決定挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，他選擇了直接“一步到位”。43萬(wàn)平方米、投資40個(gè)億的大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目，成為黃怒波第一塊要占領(lǐng)的高地。

　　但時(shí)至今日，大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并不理想，奧運(yùn)會(huì)、金融危機(jī)等因素使該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間一再推遲，而招商不力、經(jīng)營(yíng)冷清則令中坤受到輿論質(zhì)疑。最為關(guān)鍵的是，中坤在該項(xiàng)目上始終堅(jiān)持“自持物業(yè)”的經(jīng)營(yíng)模式，不僅讓公司的資金鏈飽受壓力，更令項(xiàng)目至今仍在風(fēng)雨中飄搖。

　　“我們準(zhǔn)備撤了”

　　8月6日，農(nóng)歷七夕。這一天早已被商家炒作成“中國(guó)的情人節(jié)”，北京各大商場(chǎng)、購(gòu)物中心都已“張燈結(jié)彩”，打算在這個(gè)夏天里難得的節(jié)日大賣一場(chǎng)。

　　當(dāng)記者來(lái)到位于北三環(huán)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這里冷冷清清。廣場(chǎng)一層，幾家已開(kāi)業(yè)的店鋪裝修得富麗堂皇，店內(nèi)導(dǎo)購(gòu)的數(shù)量，與零星幾個(gè)懶散逛街的男女形成鮮明對(duì)比。

　　與一層開(kāi)業(yè)率在90%以上相比，廣場(chǎng)的二至四層的商鋪入駐率不足40%，每層不僅見(jiàn)不到購(gòu)物者的影子，連已經(jīng)開(kāi)業(yè)的店鋪主人也很難找到，隨處可見(jiàn)的是未出租店面圍擋上的“敬請(qǐng)期待”字樣。

　　下午5點(diǎn)多時(shí)，記者在三層一家女裝店鋪門口“巧遇”了“剛來(lái)店里看看”的店主楊先生。他的店門口豎著“全場(chǎng)1折”的牌子。

　　“這里不行，像今天這種日子都沒(méi)什么人，”楊先生搖搖頭，一副無(wú)奈的表情，“我們準(zhǔn)備撤了，實(shí)在不好做。”

　　楊先生告訴記者，四層幾家男裝的知名品牌已經(jīng)陸續(xù)撤出了，而且旁邊尚客百貨里面的幾個(gè)品牌也要退租了。“廣場(chǎng)里面所有的店都在賠錢，包括家樂(lè)福超市，也沒(méi)多少人。”楊先生很肯定地告訴記者。

　　“我們這里租金是每天16元/平米，物業(yè)費(fèi)每天40元/平米，可以說(shuō)是中等偏上的水平，但是我們從去年9月底開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在，他們還沒(méi)有人來(lái)收費(fèi)。但是據(jù)說(shuō)最近要開(kāi)始收費(fèi)，所以很多商家都要撤出去了。”楊先生透露。

　　記者采訪的幾個(gè)商家老板向記者表示，因?yàn)橹欣�廣場(chǎng)完全由中坤自持經(jīng)營(yíng)，為了能夠見(jiàn)到收益，廣場(chǎng)店鋪?zhàn)饨鸬亩▋r(jià)相對(duì)較高，而且店鋪簽約也并沒(méi)有得到優(yōu)惠，因此很多品牌店鋪都不肯入駐。

　　事實(shí)上，記者在走訪中也看到，廣場(chǎng)西側(cè)的“百?gòu)?qiáng)家居”仍在裝修，尚未開(kāi)業(yè)。廣場(chǎng)南面的步行街兩側(cè)的商鋪開(kāi)業(yè)率也不足40%。楊先生告訴記者，因?yàn)?月份開(kāi)始陸續(xù)有不少店鋪撤出，中坤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示近期會(huì)將租金減半，但愿意留下來(lái)的商鋪仍然不多。

　　全部自持的風(fēng)險(xiǎn)

　　大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目由于優(yōu)越的地理位置，受到業(yè)界的廣泛關(guān)注。但從開(kāi)發(fā)伊始，該項(xiàng)目給人的印象就是不斷地改弦更張。

　　早在2004年年底，中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目就已經(jīng)開(kāi)工。在當(dāng)時(shí)，這是北京三環(huán)內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是唯一一個(gè)有地鐵通過(guò)的大型商業(yè)項(xiàng)目。最初該項(xiàng)目的名稱是“大鐘寺現(xiàn)代物流港”，而后更名為“大鐘寺現(xiàn)代商城”，期間還穿插著成為中關(guān)村電子集散地的傳聞。

　　按照中坤的計(jì)劃，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年就全部建成，當(dāng)時(shí)中坤曾高調(diào)宣布這一項(xiàng)目準(zhǔn)備2007年1月起開(kāi)始租賃，2007年年底入駐。但令人始料未及的是，之后的4年時(shí)間里，該項(xiàng)目卻悄無(wú)聲息。

　　“大鐘寺項(xiàng)目前期拆遷3000多戶就用了兩年時(shí)間，期間的SARS讓所有的民工不得不回家等待，奧運(yùn)會(huì)前夕提前一年什么也干不了，好不容易進(jìn)入2009年，金融危機(jī)開(kāi)始了，所有地產(chǎn)商都開(kāi)始缺錢，此后60年大慶，施工又得停滯。”黃怒波曾經(jīng)感嘆道，太多的困難影響著開(kāi)業(yè)時(shí)間一錯(cuò)再錯(cuò)，尤其是對(duì)于自持經(jīng)營(yíng)，越是不開(kāi)業(yè)，商家越是無(wú)法信任你。

　　當(dāng)然，在黃怒波看來(lái)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向的變化、資金困擾以及其他外在因素造成的運(yùn)營(yíng)困難，都還只是一種“不足慮”的表象。

　　“自持性商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)會(huì)讓資金壓力倍增，但遠(yuǎn)期收益巨大。如今大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目光樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到每平方米8萬(wàn)元了，40多萬(wàn)平方米的體量，總價(jià)值超過(guò)幾百個(gè)億，這本身是一種收益。”黃怒波曾向記者表示。

　　但他擔(dān)憂的卻恰恰是大鐘寺廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后的商業(yè)運(yùn)作和長(zhǎng)線發(fā)展。進(jìn)入2011年，大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)業(yè)后的養(yǎng)商期。家樂(lè)福、每克拉美鉆石商場(chǎng)和王府井(600859,股吧)“hQ尚客”百貨的主力店均已就位。但主力店對(duì)客流量的影響以及對(duì)其他業(yè)態(tài)門店的帶動(dòng)作用卻遲遲沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式，就城市綜合體來(lái)說(shuō)，主要分為三種：一是直接銷售，快速回籠資金；二是部分持有，銷售部分物業(yè)；三是全部持有。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平告訴記者，“中坤廣場(chǎng)的模式是屬于全部持有。”

　　他表示，中坤面臨的戰(zhàn)略關(guān)鍵是，自持型物業(yè)本身就需要時(shí)間去“養(yǎng)”，而如何形成自持物業(yè)體系的可持續(xù)發(fā)展模式，是大鐘寺廣場(chǎng)和整個(gè)中坤投資需要逾越的一大課題。

　　事實(shí)上，從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界相對(duì)較為成功的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要集中在前兩種。其中，直接銷售的代表為SOHO中國(guó)，散售是其主要商業(yè)模式。而另一商業(yè)地產(chǎn)巨擘萬(wàn)達(dá)集團(tuán)則是自2004年以來(lái)，主要在各地興建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑綜合體，賣出住宅、底商等，并持有購(gòu)物中心、院線、部分寫(xiě)字樓及五星酒店資產(chǎn)。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹一直堅(jiān)持的商鋪散售模式雖然讓公司銷售額逐年快速遞增，今年北京、上海的幾個(gè)項(xiàng)目也是以銷售為主，但遭到了業(yè)界和業(yè)主們的嚴(yán)重質(zhì)疑。因?yàn)樯⑹勰Ｊ街�，開(kāi)發(fā)商透支了商家和投資客的利益，同時(shí)導(dǎo)致物業(yè)后期難以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。

　　“若采取部分持有的方式，主力店前期往往是不賺錢的，租金回報(bào)也會(huì)相當(dāng)有限。”中成市場(chǎng)研究總監(jiān)沈文星告訴記者。而業(yè)內(nèi)也有共識(shí)，現(xiàn)在的市場(chǎng)局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多，商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問(wèn)題。

　　王永平告訴記者，現(xiàn)在招商難度越來(lái)越大，一些商戶在談判時(shí)不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修，才能進(jìn)駐。商家反過(guò)來(lái)挑選樓盤(pán)，更加彰顯了如今自持商業(yè)的尷尬境地。