6月28日，萬科企業(yè)股份有限公司正式對外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。“未來兩年內(nèi)，萬科在深圳將完成3個總計(jì)30萬平方米的地標(biāo)性購物中心，還有約34萬平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)要達(dá)到100萬平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。”深圳萬科營銷總監(jiān)羅霆說。

　　這意味著，作為試行商業(yè)地產(chǎn)的先頭兵，深圳萬科首次向外界詳細(xì)闡釋了萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的路線圖，這標(biāo)志著萬科已從原有的社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展至城市商業(yè)。

　　不僅是深圳萬科，上海萬科、北京萬科等分公司也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動作頻頻。但市場人士擔(dān)憂的是：商業(yè)地產(chǎn)是否會影響萬科的資金周轉(zhuǎn)率，以及被稱為商業(yè)地產(chǎn)“小學(xué)生”的萬科如何提升商業(yè)地產(chǎn)品牌和專業(yè)的運(yùn)營能力。

　　“三線”厘清

　　此次發(fā)布會上，萬科不僅公布了將在深圳區(qū)域大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，同時對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線也進(jìn)行了清晰的定位。

　　萬科今后將開發(fā)包括購物中心“萬科廣場”品牌、寫字樓“萬科大廈”品牌、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”品牌等在內(nèi)的三大商業(yè)產(chǎn)品系列。

　　實(shí)際上，在深圳萬科正式公布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之前，其不少商業(yè)項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)階段。萬科廣場的首個旗艦項(xiàng)目計(jì)劃于2012年年底在龍崗開業(yè)，這是萬科面世的第一個綜合體項(xiàng)目；第二個項(xiàng)目位于鹽田區(qū)，將于近期開始建設(shè)。

　　羅霆表示，萬科廣場品牌的系列產(chǎn)品，將由萬科自己持有經(jīng)營，而萬科紅系列則采用出租合作的方式。

　　“萬科的專業(yè)實(shí)力將成為我們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的堅(jiān)強(qiáng)后盾，在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中，萬科也力求打造最好的商業(yè)產(chǎn)品。”羅霆表示。

　　除了在深圳加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度外，萬科同時還加大了珠三角的商業(yè)布局。

　　“我們目前制訂了2011年~2015年的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，萬科還將加大在惠州的布局，并進(jìn)入粵西、粵東，未來在潮州、汕頭等地都能看見萬科廣場、萬科大廈。”羅霆表示。

　　萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作頗為低調(diào)，但很迅猛。

　　除深圳萬科外，上海萬科金色城市項(xiàng)目中，就包括了約22萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃；而6月22日，北京萬科與肯德基、麥當(dāng)勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏、寶勝道吉等25個品牌商戶在北京萬科中心簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。

　　據(jù)了解，萬科除在北京、上海、深圳等一線城市進(jìn)行了大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資外，在全國多地也投入了大量的資金運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　去年3月，萬科在東莞長安拿下了總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，將建成一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；去年4月，萬科在西安市曲江新區(qū)投資80億元建設(shè)占地4872畝的以商務(wù)辦公、酒店公寓、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)；去年5月，武漢萬科與君瀾酒店集團(tuán)簽約在萬科城項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)高端商務(wù)酒店……

　　粗略統(tǒng)計(jì)，去年年底時，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過200億元，而今年隨著深圳、上海等地更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相繼推進(jìn)，萬科在這一領(lǐng)域的投資規(guī)模將進(jìn)一步加大。

　　架構(gòu)初設(shè)

　　實(shí)際上，深圳萬科商業(yè)管理公司早已于2010年年底成立，只是相當(dāng)?shù)驼{(diào)。據(jù)了解，該公司是深圳萬科的子公司。

　　但隨著萬科商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步推進(jìn)，萬科重新調(diào)整了組織架構(gòu)，于近期成立了萬科商用管理中心，包含市場研究、設(shè)計(jì)、營銷、招商、運(yùn)營等全流程職能。下設(shè)商業(yè)管理公司，對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理。

　　“萬科商業(yè)管理公司現(xiàn)在只有20多人，在第一個項(xiàng)目九州萬科廣場到2012年12月份開業(yè)時，商業(yè)管理公司的人數(shù)將達(dá)到150多人。”萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)說。

　　張強(qiáng)透露，商業(yè)管理公司的運(yùn)作模式為：將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位做好以后，交給招商中心來負(fù)責(zé)所有的招商貫徹和實(shí)施。為此，萬科商業(yè)管理公司還專門成立了營運(yùn)中心，負(fù)責(zé)所有的營運(yùn)管理。另外，下設(shè)推廣中心，負(fù)責(zé)所有的企劃、推廣和落實(shí)，最后交給物業(yè)管理中心。

　　運(yùn)營考驗(yàn)

　　對于萬科加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動作，業(yè)界并不意外，早前的各種猜測幾乎都成為定論。但隨著萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的逐步深入，各種解讀與質(zhì)疑也紛至沓來。

　　“其實(shí)不管萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的理由有多充分，也同樣難以免俗，萬科同樣無法忽視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的巨大空間。雖然萬科在住宅開發(fā)方面具有同行無法達(dá)到的高度，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科未必會有優(yōu)勢。”有不愿具名開發(fā)商認(rèn)為，對于商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營能力，萬科正在面臨考驗(yàn)。

　　某商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家表示，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營、利益分配、退出機(jī)制三大難題，是包括萬科在內(nèi)的眾多涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)需要面對的。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科一直欠缺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尤其是大型城市綜合體項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，這也是此前萬科對進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域抱有謹(jǐn)慎態(tài)度的主要原因。

　　“還有一個值得思考的問題是，萬科住宅開發(fā)方面的優(yōu)勢，使其能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，這使得萬科的資金周轉(zhuǎn)率保持了一個較好的水平，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，這樣就會影響萬科的整體資金周轉(zhuǎn)率。”有分析人士指出。

　　他表示，在涉及商業(yè)地產(chǎn)后，萬科是否還能否保持良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)水平，值得投資者關(guān)注。

　　“與已經(jīng)發(fā)展成熟的華潤萬象城、萬達(dá)廣場等模式相比，萬科廣場能否形成自己獨(dú)特的商業(yè)模式，能否將在住宅領(lǐng)域的神話延續(xù)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，值得萬科高層和更多的人去思考。”該分析人士說。