2010年6月29日，華潤(rùn)置地以10億元代價(jià)，從申通地鐵手中獲得地鐵10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊半數(shù)股權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)時(shí)，稱(chēng)將在此建設(shè)華潤(rùn)標(biāo)志性商業(yè)綜合項(xiàng)目——“萬(wàn)象城”。在沉寂近一年后的今天，上海萬(wàn)象城項(xiàng)目終于有所進(jìn)展。記者近日獲悉，集商業(yè)、辦公、酒店等于一體的上海萬(wàn)象城將于年底前正式動(dòng)工，投資額也將在原預(yù)算50億元的基礎(chǔ)上有所增加。

　　商業(yè)地產(chǎn)版圖中重要棋子

　　記者獲得的相關(guān)資料顯示，東臨虹莘路、北靠吳中路、西靠外環(huán)線、南至虹泉路的“軌道交通十號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊項(xiàng)目”已進(jìn)入環(huán)評(píng)階段。華潤(rùn)和申通地產(chǎn)兩方相關(guān)人士在接受記者昨日采訪時(shí)均表示，他們以“都市綜合體”模式予以定位上海萬(wàn)象城。

　　據(jù)了解，該商業(yè)項(xiàng)目的建筑總面積或達(dá)55.5萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積46.5萬(wàn)平方米(其中車(chē)場(chǎng)設(shè)施建筑面積7.5萬(wàn)平方米)，地下建筑面積9萬(wàn)平方米。“業(yè)態(tài)主要為萬(wàn)象城、五星級(jí)酒店和辦公樓，前兩者由華潤(rùn)持有經(jīng)營(yíng)，而辦公樓建成后或會(huì)考慮分層出售。”前述項(xiàng)目方相關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)，項(xiàng)目最遲將在今年年底前開(kāi)工。而為了進(jìn)一步提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，投資額已從原預(yù)算50億元的基礎(chǔ)上有所追加。

　　事實(shí)上，對(duì)于遲遲未能在上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳的華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，吳中路萬(wàn)象城項(xiàng)目無(wú)疑是其商業(yè)地產(chǎn)版圖中的一個(gè)重要棋子。“雖然有著‘商業(yè)地產(chǎn)先行者’的身份，但華潤(rùn)在上海的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建樹(shù)還很少。”福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)商用部相關(guān)人士分析稱(chēng)，目前，華潤(rùn)在上海持有的唯一純商業(yè)項(xiàng)目，就是浦東的華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)。華潤(rùn)2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，去年上半年間，華潤(rùn)置地在出租業(yè)務(wù)方面的營(yíng)業(yè)額達(dá)到6.34億港元，較2009年同期增長(zhǎng)了24.3％。而在上海，做出利潤(rùn)貢獻(xiàn)的，僅僅只有上海時(shí)代廣場(chǎng)這一個(gè)商辦綜合項(xiàng)目。

　　對(duì)此，華潤(rùn)置地(上海)有限公司副總經(jīng)理史國(guó)慶也承認(rèn)，上海吳中路大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以萬(wàn)象城的模式進(jìn)行發(fā)展，但這個(gè)發(fā)展步伐確實(shí)還是邁得晚了些。他曾公開(kāi)表示，“就華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的影響力而言，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)上海目前還沒(méi)有一個(gè)具備代表意義的項(xiàng)目出現(xiàn)。”

　　事實(shí)上，在2004年第一個(gè)萬(wàn)象城在深圳一役成名后，華潤(rùn)就成為大型購(gòu)物中心的范本開(kāi)發(fā)商，引來(lái)其他開(kāi)發(fā)商紛紛效仿。不過(guò)，當(dāng)萬(wàn)達(dá)攜其特有模式在全國(guó)攻城布局，帶有華潤(rùn)“基因”的中糧大悅城在迅速擴(kuò)張時(shí)，華潤(rùn)卻在近數(shù)年里陷入了沉寂之中。尤其是在上海，華潤(rùn)除了在外灘、五角場(chǎng)、中華路、南翔等處先后開(kāi)發(fā)了幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目外，并無(wú)其他。因此，吳中路地鐵10號(hào)線綜合地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，意義非凡。

　　集群效應(yīng)托起閔行大商業(yè)

　　上海萬(wàn)象城建成后或?qū)⑼衅痖h行的大商業(yè)。商報(bào)記者了解到，上海萬(wàn)象城建成后或成為今后閔行區(qū)重要的文化商業(yè)中心，并形成集群效應(yīng)。

　　事實(shí)上，上海萬(wàn)象城位于虹橋鎮(zhèn)吳中路產(chǎn)業(yè)帶的最西端，此舉意味著吳中路“西進(jìn)”開(kāi)發(fā)的開(kāi)始。2009年前后，當(dāng)?shù)氐木�亭村通過(guò)動(dòng)遷，在吳中路以北、虹井路以西，騰出了一塊3.5萬(wàn)平方米的綜合用地，將建成頂新國(guó)際集團(tuán)總部與產(chǎn)品研發(fā)中心。在虹井路東面，還將開(kāi)建近10萬(wàn)平方米的紅星美凱龍家居建材商場(chǎng)，里面將匯聚起1000多個(gè)家居品牌，與不遠(yuǎn)處的剪刀石頭布、好美家、世貿(mào)家具等家居企業(yè)，形成商業(yè)集聚效應(yīng)。此外，與萬(wàn)象城項(xiàng)目相距不過(guò)500米的新華傳媒“大型商業(yè)文化綜合體”也將正式啟動(dòng)。

　　不過(guò)華潤(rùn)年底才開(kāi)動(dòng)上海萬(wàn)象城，會(huì)不會(huì)為時(shí)已晚?如果上海市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)象城的品牌認(rèn)知度不足，那么華潤(rùn)勢(shì)必會(huì)與其他開(kāi)發(fā)商展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。有業(yè)內(nèi)分析，受到同行狙擊，這或許是華潤(rùn)萬(wàn)象城面對(duì)的首要問(wèn)題。房地產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái)，越來(lái)越多的房企大鱷將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)，此時(shí)華潤(rùn)面對(duì)的是擁有更龐大新增土地資源，甚至更雄厚資金規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)新老貴族。

　　此外，隨著華潤(rùn)萬(wàn)象城在全國(guó)的擴(kuò)張步伐，一個(gè)關(guān)于萬(wàn)象城克隆復(fù)制的市場(chǎng)憂慮也隨之而來(lái)：依靠本地大規(guī)模高端消費(fèi)能力發(fā)展起來(lái)的深圳萬(wàn)象城的成功經(jīng)驗(yàn)，能否在吳中路一帶推而廣之，如何避免因市場(chǎng)環(huán)境不同而導(dǎo)致的水土不服？

　　“華潤(rùn)選擇的是差異化市場(chǎng)擴(kuò)張路徑。與其他商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式不同，華潤(rùn)萬(wàn)象城往往集高端購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫(xiě)字樓等諸多功能于一體，成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先開(kāi)發(fā)模式。”華潤(rùn)地產(chǎn)市場(chǎng)部相關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，萬(wàn)象城一個(gè)明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)是已成為高檔購(gòu)物中心的范本，并且其堅(jiān)持的“只租不售”的經(jīng)營(yíng)管理模式避免了化整為零的管理風(fēng)險(xiǎn)。另外，萬(wàn)象城每一個(gè)項(xiàng)目在全國(guó)的推廣都不是單純的復(fù)制和克隆。“只有堅(jiān)持萬(wàn)象城的核心模式，針對(duì)每個(gè)城市不同市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理策略，才能更好完善萬(wàn)象城的投資布局。”

　　地價(jià)兩年間升值四倍有余

　　對(duì)于軌道交通10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊，很多人都不會(huì)感到陌生。而事實(shí)上，從地塊首次進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)到現(xiàn)如今的兩年間，地價(jià)已升值4倍有余。

　　2009年6月，軌道交通10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊首次面市，其出讓面積20.24萬(wàn)平方米，容積率2.298，被申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司以12.1502億元底價(jià)獨(dú)家競(jìng)得，折合樓板價(jià)僅約2613元/平方米。在不到一年的時(shí)間，申通地鐵就將吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊的半數(shù)股權(quán)掛牌作價(jià)10億元轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)。

　　照此估算，吳中路停車(chē)場(chǎng)地塊項(xiàng)目100％權(quán)益的價(jià)格在去年6月份已達(dá)20億元左右，與拿地時(shí)的12.1502億元相比，整幅地塊已經(jīng)“升值”達(dá)65％，折合樓板價(jià)也約4258元/平方米左右。

　　隨著虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)的紅火發(fā)展，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)在近兩年更是水漲船高。在今年3月上海市的土地出讓信息中，同在吳中路，距離萬(wàn)象城項(xiàng)目400米遠(yuǎn)的一塊2.43萬(wàn)平米面積商業(yè)用途土地，被紅星美凱龍旗下公司以7億元總價(jià)摘得，樓板價(jià)已近10769元/平方米，而隨后臺(tái)灣麗寶、萬(wàn)通等在商務(wù)區(qū)核心區(qū)域的商業(yè)及辦公綜合體樓面地價(jià)已經(jīng)上升至1.5萬(wàn)元/平方米的水平。