分析人士指出，地塊出讓結(jié)果不樂觀增加了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，或使方興地產(chǎn)面臨更大的資金壓力。

　　資料顯示，梅溪湖國(guó)際新城是方興地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的首個(gè)項(xiàng)目，由其獨(dú)資參與一級(jí)開發(fā)，總投資600多億元，僅2011年的投資就將達(dá)100多億元。

　　梅溪湖的風(fēng)險(xiǎn)

　　5月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局掛牌出讓岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-06地塊及岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)A-28、32地塊。這兩幅土地正是梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目首次推出的地塊。

　　世邦魏理仕在為梅溪湖國(guó)際新城制作的策劃方案中指出，一級(jí)開發(fā)占用資金量非常大，而前期規(guī)劃審批立項(xiàng)時(shí)間長(zhǎng)也將會(huì)使資金占用時(shí)間比較早。

　　據(jù)梅溪湖國(guó)際新城的招募公告統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目的前期工程建設(shè)預(yù)計(jì)需投入128億元。

　　作為投資人的方興需成立項(xiàng)目公司來負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計(jì)85.2億元。該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項(xiàng)目公司自行籌集。

　　其中，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)下屬的國(guó)有企業(yè)梅溪湖實(shí)業(yè)有限公司在此項(xiàng)目上，已組織實(shí)施和擬組織實(shí)施的共計(jì)41項(xiàng)前期建設(shè)工程所需的27.3億元，該筆資金亦需要方興在協(xié)議生效起2年內(nèi)付清。

　　此外，除上述工程外，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍需15.6億元的前期工程建設(shè)資金。

　　朱振明指出，截止去年年底，方興擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物為112億元。而梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目開發(fā)量大，此外方興還在上海、青島等地新增多個(gè)項(xiàng)目，加上最近房地產(chǎn)市場(chǎng)也不太好，方興的資金壓力比較大。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓也表示，方興地產(chǎn)由于近來的土地儲(chǔ)備收購和商業(yè)地產(chǎn)投資，未來兩到三年存在大規(guī)模資本投資需求。其收購的長(zhǎng)沙項(xiàng)目的開發(fā)可能會(huì)需要較大規(guī)模的債務(wù)融資。

　　而這次土地出讓的結(jié)果或?qū)⑦M(jìn)一步增加方興的資金壓力。朱振明表示，梅溪湖國(guó)際新城首次賣地成績(jī)不理想，今年還會(huì)繼續(xù)推地。其今年的目標(biāo)是賣900畝，而現(xiàn)在只賣了142畝，僅賣了六分之一，還有很多供地沒出來。

　　朱振明稱，如果這個(gè)項(xiàng)目將來的賣地成績(jī)不好的話，一些地可能到明后年才能賣出，資金的周轉(zhuǎn)及回籠可能會(huì)減慢，利息方面的支出會(huì)增大，方興將面臨更大的資金壓力。

　　600億造城計(jì)劃

　　資料顯示，梅溪湖國(guó)際新城位于長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)核心梅溪湖，東起二環(huán)，西接三環(huán)，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺，環(huán)抱3000畝梅溪湖，集山、水、洲、城于一體。

　　項(xiàng)目總占地約11452畝，總建面約945萬平米，其中住宅面積約710萬平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬平米，涵括高檔住宅、超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多業(yè)態(tài)。

　　據(jù)介紹，梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目總投資為600多億元，今年的投資就將達(dá)100多億元。方興地產(chǎn)金茂投資(長(zhǎng)沙)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張超稱：“毫不夸大的描述是，這里將成為萬城之城。”

　　至于為何選擇這個(gè)項(xiàng)目，張超表示，方興地產(chǎn)主要是在國(guó)內(nèi)做高端住宅的，長(zhǎng)沙獲批兩型社會(huì)，應(yīng)該說是與方興地產(chǎn)的開發(fā)宗旨高度契合的。特別是這幾年，中部在快速崛起，而長(zhǎng)沙更是成為其中的龍頭。再加上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，長(zhǎng)沙還是價(jià)值洼地，對(duì)于方興來說也是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)世邦魏理仕在前述策劃方案的數(shù)據(jù)，目前長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)有80萬平方米的存量，河西僅占4萬平方米；長(zhǎng)沙整體商業(yè)空置率為5%，河西商業(yè)物業(yè)空置率為0%。河?xùn)|河西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的極不平衡，將給河西地區(qū)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　而除了商業(yè)之外，梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目所在的區(qū)域也是長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的第二圈層--新興發(fā)展區(qū)，該區(qū)是地王云集、大盤集中之地。

　　此外，根據(jù)長(zhǎng)沙市政府創(chuàng)建梅溪湖國(guó)際新城“長(zhǎng)沙未來城市中心”及“國(guó)際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”的要求，梅溪湖國(guó)際新城將被建設(shè)為：中國(guó)國(guó)家級(jí)綠色低碳示范新城，華中地區(qū)兩型社會(huì)的新城典范，湖南省和長(zhǎng)株潭最具國(guó)際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。

　　由于市場(chǎng)前景看好，方興地產(chǎn)也有參與二級(jí)開發(fā)的計(jì)劃。據(jù)接近方興的人士透露，梅溪湖國(guó)際新城出讓的土地中，方興擬通過土地市場(chǎng)購回一半土地做二級(jí)開發(fā)，另外一半則賣給其他開發(fā)商。

　　目前，梅溪湖國(guó)際新城正在施工的項(xiàng)目有金星大道南段梅溪湖路、東方紅路、高新路(麓谷大道)及區(qū)域電網(wǎng)等40多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　整個(gè)梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目的建設(shè)工程全部完成及工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)日期預(yù)計(jì)為2016年6月；該項(xiàng)目范圍內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預(yù)計(jì)在2017年6月。