上周末，萬科在上海的首個(gè)散售型高端商務(wù)辦公項(xiàng)目萬科VMO推出的新一批房源，幾近售罄。同樣將散售的還有萬科北京CBD贏嘉中心B座項(xiàng)目。

　　一位與上海萬科高層接近的業(yè)內(nèi)資深人士指出，萬科散售可視為最初幾個(gè)項(xiàng)目練兵而已，以上海為龍頭，萬科在全國多個(gè)城市更大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目投入已悄然啟動(dòng)，或許遠(yuǎn)超此前外界所估計(jì)的200億元總規(guī)模。

　　大規(guī)模投資進(jìn)行時(shí)

　　萬科VMO是萬科集團(tuán)在上海的首個(gè)高端商務(wù)辦公項(xiàng)目，屬萬科與中糧地產(chǎn)合作，總建筑面積88762平方米，由獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標(biāo)準(zhǔn)辦公三種產(chǎn)品組成。

　　萬科初涉商業(yè)地產(chǎn)推出的項(xiàng)目中，散售成為主要運(yùn)作模式。與萬科上海VMO項(xiàng)目散售同樣被業(yè)內(nèi)關(guān)注的，是位于北京的萬科CBD贏嘉中心B座。最新消息顯示，該項(xiàng)目改造方案已獲北京市政府批準(zhǔn)，年內(nèi)開始銷售。該項(xiàng)目為去年10月萬科以1.5億元從中信地產(chǎn)手中購得。

　　據(jù)記者了解，引入擁有成熟商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)的合作公司配合銷售，是萬科在此領(lǐng)域的重要營銷策略。如萬科VMO項(xiàng)目的全程營銷商為全佳·全斯美德。“通過散售更利于快速回籠資金，也符合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。但萬科商業(yè)地產(chǎn)的投資，不會(huì)一直以散售為主。作為在上海旗艦的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在順利推進(jìn)中，規(guī)模大很多，不太可能散售。”萬科VMO項(xiàng)目現(xiàn)場的有關(guān)人士告訴本報(bào)。

　　53#地塊，上海萬科員工再熟悉不過，全名“上海萬科七寶53#地塊”項(xiàng)目，是萬科在上海的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)到27.46萬平方米。萬科于2003年8月通過招拍掛方式以7900萬元的低價(jià)購得，后因動(dòng)遷等相關(guān)原因問題一直無法開工。53#地塊將定位為提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位一站式服務(wù)的大型綜合物業(yè)。

　　萬科銅山街項(xiàng)目，名聲更大。一位曾幫助萬科收購該項(xiàng)目的中介人士，如是形容：“這個(gè)項(xiàng)目將成為萬科在上海甚至全國商業(yè)地產(chǎn)版圖中，一個(gè)旗艦型的高端項(xiàng)目。”

　　銅山街項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)洋涇街道，上海萬科于2007年11月通過二級市場以20.13億元收購該項(xiàng)目60%的權(quán)益，但此后多年遲遲未見動(dòng)靜，直到去年相關(guān)環(huán)境評價(jià)公示露面，該項(xiàng)目才終于進(jìn)入啟動(dòng)階段。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目將建8棟住宅樓和1棟酒店和酒店式公寓樓及配套公建，總用地面積約為7.13萬平方米。

　　從近日散售的萬科VMO項(xiàng)目，到相繼進(jìn)入各自運(yùn)作階段的53#地塊和萬科銅山街項(xiàng)目，僅僅是萬科商業(yè)龐大計(jì)劃版圖中的最先幾步棋，更是其在全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)作的一個(gè)縮影。

　　散售背后大規(guī)模投資啟動(dòng)

　　萬科在上海商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作背后章顯的其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作思路，足見其龐大的商業(yè)陽謀。

　　萬科副總裁劉愛明近日在某大型論壇表示，“上市公司需要持續(xù)的業(yè)績支撐，尤其是像萬科做到這樣的規(guī)模，每年都得有一定土儲(chǔ)新增量，問題只在于每塊地具體怎么拿。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從業(yè)績持續(xù)支撐的角度，不斷增加持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，是萬科的不二之選。

　　去年8月，劉愛明就曾在公開場合表示，到當(dāng)時(shí)為止萬科集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)面積已有300萬平方米，其中上海約占60萬平方米。

　　除了在京滬地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆外，萬科其實(shí)在全國多地“商業(yè)大投入”。

　　去年3月，萬科在東莞長安經(jīng)歷136次激烈爭奪，以高出底價(jià)一倍拿下75653平方米地塊，總建筑面積為25萬平方米，將建成一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；去年4月，萬科又簽約在西安市曲江新區(qū)投資80億元建設(shè)占地4872畝的以商務(wù)辦公、酒店公寓、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)；去年5月，武漢萬科與君瀾酒店集團(tuán)簽約在萬科城項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)高端商務(wù)酒店

　　去年一年，萬科商業(yè)布局遍布北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，從一線城市到沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，完成初步布局。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，去年底時(shí)萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已遠(yuǎn)超200億元，而今年隨著上海等地更大規(guī)模的核心地產(chǎn)項(xiàng)目相繼推進(jìn)，萬科商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模無疑更進(jìn)一步。

　　萬科總裁郁亮2009年底曾明確表示，2010年萬科除80%的開發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。

　　與此同時(shí)，萬科整體的資金戰(zhàn)略需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。劉愛明表示，萬科融資的基本策略還是靈活的融資方式，以合作的姿態(tài)，向市場要錢。“和各種各樣的資本合作，而合作成功、順利找到資金的關(guān)鍵，在于堅(jiān)持萬科規(guī)范、透明的合作平臺(tái)來吸引對方。”

　　萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略才剛剛起步。CRIC分析師高崗坦言，住宅開發(fā)只要解決了土地、人才、資金三個(gè)問題，市場行情別太差，基本都能賺錢。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，除此之外的專業(yè)運(yùn)營、利益分配、退出機(jī)制三大難題，是包括萬科在內(nèi)眾多涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)需要面對的。