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紅商網(wǎng)訊：2004年以來，華潤(rùn)置地改變了以往專注住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)銷售的模式，走出了自己的創(chuàng)新之路。這點(diǎn)正如沃爾瑪創(chuàng)始人薩姆·沃爾頓所說：當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊徑，按另一種不同模式去做，這樣很可能取得成功。
首戰(zhàn)告捷萬象城一炮打響
華潤(rùn)的確成功了，其創(chuàng)新之路上的代表項(xiàng)目就是華潤(rùn)中心。這個(gè)歷時(shí)8年、總投資達(dá)60億港元的項(xiàng)目，已經(jīng)升級(jí)為深圳最大的都市綜合體。項(xiàng)目一期于2004年12月建成，包含一個(gè)綜合性的購(gòu)物中心華潤(rùn)萬象城，和一個(gè)5A級(jí)的甲級(jí)寫字樓華潤(rùn)大廈。2009年，項(xiàng)目二期建成開業(yè)，包含君悅酒店、酒店式公寓、高端住宅項(xiàng)目幸福里以及商業(yè)街，奢侈品集團(tuán)LVMH旗下最著名的LV也將其在中國(guó)最大的旗艦店開到這里。
回顧7年前，當(dāng)占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米的華潤(rùn)萬象城在深圳“橫空出世”時(shí)，就如同一個(gè)躊躇滿志的富家子，剛剛學(xué)成歸來，閃亮地出現(xiàn)在所有人面前。萬象城將自己定位為白領(lǐng)歡聚的精神樂園，并提出了消費(fèi)一步到位的理念。包羅萬象的萬象城帶給了業(yè)界頗多震撼，并迅速成為全國(guó)商業(yè)ShoppingMall的標(biāo)本。
華潤(rùn)用商業(yè)的手法來做地產(chǎn)
有著央企背景、最早在香港上市的華潤(rùn)不差錢，同時(shí)又有在香港的成長(zhǎng)經(jīng)歷，所以第一個(gè)萬象城在規(guī)劃上就顯得非常成熟，在運(yùn)營(yíng)上也顯得很從容。
借鑒國(guó)外購(gòu)物中心成功經(jīng)驗(yàn)的萬象城，采用了“主力店＋半主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合方式，定位中高端群體，吸引了眾多國(guó)際頂級(jí)優(yōu)秀商業(yè)品牌。尤其是當(dāng)亞洲最大LV旗艦店落戶深圳萬象城時(shí)，LV作為世界頂級(jí)奢侈品品牌，可謂時(shí)尚界的 “標(biāo)桿”。其品質(zhì)之高貴、選點(diǎn)之苛刻、店面之豪華，使之不僅是一個(gè)品牌，更成為一種全球性的時(shí)尚文化符號(hào)，從某種意義上講，人們更把路易威登當(dāng)做一個(gè)城市是否真正具備時(shí)尚氣質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。隨著LV深圳旗艦店的開業(yè)，愛馬仕、迪奧、范思哲等一些國(guó)際品牌也進(jìn)駐萬象城，這里早已形成深圳最大的時(shí)尚奢侈品聚集地。
“地產(chǎn)大鱷除了資金雄厚外，往往與許多商業(yè)巨頭有戰(zhàn)略結(jié)盟的關(guān)系，這是那些活躍在二線城市的中小型開發(fā)商根本不可能具備的優(yōu)勢(shì)。以華潤(rùn)為例，很多世界品牌都是跟著華潤(rùn)走的，這種商業(yè)整合的能力，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的功力，其他的開發(fā)企業(yè)往往不能望其項(xiàng)背，哪怕是萬達(dá)等同樣打造城市綜合體的實(shí)力開發(fā)商。”青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)開發(fā)委秘書長(zhǎng)馮顯泉指出。
而具體到運(yùn)營(yíng)上，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析認(rèn)為，“華潤(rùn)在運(yùn)作時(shí)，零售物業(yè)的規(guī)劃是按照零售業(yè)的需求來做的，用整個(gè)租金的成長(zhǎng)系數(shù)來測(cè)算零售商場(chǎng)這部分。盡管資金回籠不會(huì)特別快，但是在運(yùn)營(yíng)上確實(shí)非常穩(wěn)定和主動(dòng)的。雖然同樣是做綜合體，但跟萬達(dá)的手法是不同的。也就是說，華潤(rùn)是用商業(yè)的做法，就是用零售經(jīng)營(yíng)的角度來做商業(yè)地產(chǎn)。所以它的物業(yè)開業(yè)時(shí)的出租率、租金的成長(zhǎng)性，包括店鋪的規(guī)模，相對(duì)要合理些。”
也許正是華潤(rùn)的出身背景決定了萬象城的市場(chǎng)定位，一個(gè)專注于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市核心地段的中高端綜合體。這樣的定位在資產(chǎn)上使其擁有較好的溢價(jià)率、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。
品牌商業(yè)將改變城市格局
“華潤(rùn)模式”很快風(fēng)靡全國(guó)，大踏步向各大城市邁進(jìn)，快速?gòu)?fù)制到杭州、成都、沈陽等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的開放城市，2010年正式登陸島城。與其他萬象城一樣，青島華潤(rùn)中心同樣選址整個(gè)城市的絕對(duì)核心地段，地處中央核心政務(wù)、商務(wù)區(qū)，緊鄰青島市政府，東靠山東路，南臨香港路，周邊聚集眾多金融、貿(mào)易企業(yè)及高檔五星酒店，青島華潤(rùn)中心集商務(wù)、辦公、購(gòu)物、休閑、居住等諸多城市功能于一體的大型現(xiàn)代城市綜合體，預(yù)計(jì)總投資額將達(dá)150億元。
一個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，一定會(huì)形成由單中心到多中心，由單級(jí)到多級(jí)，由單核到多核的過程，在多核局面下一些引領(lǐng)性的商業(yè)會(huì)起到標(biāo)桿的作用。杭州萬象城引領(lǐng)其商業(yè)格局從西湖時(shí)代轉(zhuǎn)向錢塘江時(shí)代，無錫萬象城也正在促成其城市商業(yè)格局由運(yùn)河時(shí)代轉(zhuǎn)向太湖時(shí)代的過程中發(fā)揮著不可或缺的作用。
如此一個(gè)大體量的商業(yè)綜合體落戶青島，必將吸引眾多世界頂級(jí)品牌，打破青島一貫的購(gòu)物模式，為青島帶來耳目一新的景象。它的出現(xiàn)將會(huì)改變青島城市的商業(yè)格局，將東部商圈由香港中路東部向西延伸，改變青島人的出行方式、甚至生活重心。
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來源：青島早報(bào) 遙岑 責(zé)編：寄瑤 |
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