紅商網(wǎng)訊：三年前，中海與世茂在杭州低調(diào)拿下的濱江75號與76號地王項目，今年終于即將揭開神秘面紗。

　　這是曾經(jīng)被稱為最大冷門的一次拿地，拍出的兩幅地塊均位于杭州濱江區(qū)一線江景位置，但是成交樓面價卻僅僅為5000多元/平米，開發(fā)規(guī)模逾達90萬平米，成為杭州土地市場的經(jīng)典抄底案例。

　　三年地王

　　3月16日，中海杭州有限公司董事兼設(shè)計總監(jiān)李劍在網(wǎng)上發(fā)布會中表示，中海與世茂合作的杭州濱江75、76號地塊，目前正在做前期工作。

　　“目前，這兩個項目的周圍已經(jīng)有圍墻建起，圍墻內(nèi)雜草叢生，但是據(jù)說該塊地已經(jīng)拿到動工許可證，今年內(nèi)一定會開始動工”杭州業(yè)內(nèi)人士透露。

　　實際上，對于中海而言，在三年前剛進入杭州市場初期，其最先看好的地塊并非為濱江區(qū)75、76號地塊，而是城西三墩的大宗土地，只是在后來的公開競買市場上，中天集團的突然出現(xiàn)，使得中海僅僅拿下中海·金溪園與中海·紫藤苑這兩宗規(guī)模相對較小的土地。

　　而由于中海沒有拿下原先預計規(guī)模的土地，原本計劃投資在杭州市場的資金，也因此獲得了更多的發(fā)揮空間。

　　“在07年底和08年初，中國的房地產(chǎn)市場一片低迷,杭州的土地市場亦是日漸趨冷；這個階段可以說是杭州地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，房產(chǎn)交易量大幅下滑；而07年底萬科杭州的大幅降價更是給了杭州樓市不小的震撼”，杭州業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在這樣的市況下，2008年1月，濱江區(qū)75號、76號地塊進入公開市場掛牌，而據(jù)當時媒體報道，參與競拍的開發(fā)商少之又少，最終中海與世茂在沒有任何競爭對手的情況下，一起拿下了濱江區(qū)75號與76號地塊。其樓面價分別是5046元/平方米和5630元/平方米，總成交價格為307015萬元。

　　其中，濱江區(qū)76號地塊，總土地面積92615平方米，位于錢塘江大橋與復興大橋之間，東至信誠路，南至濱盛路，西至規(guī)劃道路，北至聞濤路綠化帶。共由兩塊地組成，其中A地塊土地面積24760平方米；B地塊土地面積67855平方米，其中包括4700平方米的12班幼兒園用地和63155平方米的住宅用地。

　　按照規(guī)劃要求，A地塊土地性質(zhì)為商業(yè)用地，建1幢40層商務樓和5層裙房；B地塊土地性質(zhì)為住宅用地及幼兒園用地，建3幢48層高層住宅、4幢45層高層住宅及56幢3層低層住宅和一所配套幼兒園。

　　而濱江區(qū)75號地塊，總建筑面積約60萬平方米，位于西興大橋與復興大橋之間的錢塘江南岸，四至為東至西興路，南至新開建設(shè)河，西至江陵路，北至聞濤路，其中，住宅建設(shè)用地為14.73萬平米，商業(yè)辦公用地為4.6萬平米。

　　中海杭州總經(jīng)理韓春麟去年10月曾向媒體介紹稱，76號地塊現(xiàn)在由世茂來操盤，75號地塊將由中海來操盤。

　　對于75號地塊，韓春麟表示，希望75號項目建成一個”沒有缺憾的精裝江景大宅“，在建筑的建設(shè)上基本都將采用點式布局，使該項目在一線江景下更加通透。

　　“據(jù)說這一江景大盤即將建設(shè)40多層占地約30萬方的地標性江景住宅，目前在濱江周邊這樣大體量的一線江景住宅還是比較少，預計其均價將沖出4萬每平米”杭州業(yè)內(nèi)人士分析稱。

　　囤地質(zhì)疑

　　但是，中海與世茂合作拿下該兩幅土地長達三年之后才宣布動工還是引來了不少質(zhì)疑。

　　從項目周邊的配套觀察，75號地塊附近有濱江最大的樓盤彩虹城，還有現(xiàn)代印象廣場、海威國際、水印城等樓盤。區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，有浙江中醫(yī)大、浙工大國際學院、杭二中、長河中學等，此外，周邊還有阿里巴巴總部中心和網(wǎng)易研發(fā)中心。

　　76號地塊對岸就是綠城·藍色錢江與濱江·陽光海岸，東面是奧體中心，南面是大型購物中心，西面是濱江區(qū)行政中心，離地鐵站約四五百米。杭州業(yè)內(nèi)人士皆表示，在杭州市中心，這樣的土地幾乎已經(jīng)無從尋覓了。

　　照理，這兩幅處于如此優(yōu)越地理位置的地塊，沒有理由在拿地之后時隔近三年之久開始動工。

　　對于該疑問，世茂集團公共事務部相關(guān)發(fā)言人解釋:“該地塊從拿地至今受到多方關(guān)注,正因為其特殊性,方案上報審批的流程較為繁復,且因為是和其他公司的合作項目,所以在前期的準備過程中雙方需要更多的時間進行溝通交流。”

　　杭州業(yè)內(nèi)人士也向觀點地產(chǎn)新媒體透露稱，“事實上，這兩個地塊項目屬于被動開發(fā)延期，地塊開發(fā)商曾經(jīng)將規(guī)劃方案投交給政府相關(guān)部門，只是沒有經(jīng)過政府的審批通過，而后有經(jīng)過多番的修改和商議因此，項目的開工建設(shè)期限一推再推。但今年終于準備開工也或許是因為，若再不動工將受到杭州有關(guān)行政部門的處罰。”

　　正如中海副主席兼行政總裁郝建民在3月17日集團2010年業(yè)績發(fā)布會中所述：“中海和世茂合作的杭州濱江項目，其實都是綜合體項目，有酒店、寫字樓、有高端住宅，所以前期的策劃和統(tǒng)籌是花費了較長的時間來做策劃的，雖然表面上看比中海其他項目慢了一點，但綜合來看不是。”

　　此外，郝建民同時還首次公開表示，對于杭州濱江項目，中海和世茂合作模式是雙方各占有項目50%相同的股份。

　　而對于當年中海和世茂的合作拿地，杭州業(yè)內(nèi)則普遍分析認為：“更多的是因為當時杭州房產(chǎn)市場的蕭條，濱江75號和76號合計90萬平米是大體量地塊，不論是對于中�；蛘呤烂�，當時都有不小的挑戰(zhàn)和風險，兩者的合作開發(fā)考慮的應該是規(guī)避風險”。