900億元已售未結(jié) 保2011年增速

　　去年，萬科各項經(jīng)營指標全面超越2009年，連續(xù)第三年問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，也以1081.6億成為國內(nèi)首家銷售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　不過，在年報結(jié)算上，萬科卻稍顯保守。2010年結(jié)算面積452.1萬平方米，結(jié)算收入500.3億元，分別同比減少25.3%和增長3.6%。

　　對此，萬科方面表示，由于近兩年產(chǎn)品中裝修房占比顯著提升，從預售到交付結(jié)算的時間周期有所延長，萬科的結(jié)算增速低于銷售增速。

　　從年報中，記者發(fā)現(xiàn)，截至2010年末萬科尚有761萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計919億元。其中合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積680萬平方米，合同金額820億元。

　　萬科年報稱：“上述待結(jié)算資源大部分將在2011年參與結(jié)算，為公司2011年實現(xiàn)良好的收益水平提供了有力的支撐。”

　　有分析師表示，由于2011年經(jīng)營環(huán)境不明，不少企業(yè)推遲結(jié)算，以求在今年保持穩(wěn)定增長。

　　凈負債率創(chuàng)2007年來最低水平

　　由于銷售情況理想及投資謹慎，萬科期末經(jīng)營性現(xiàn)金流保持正值。截至2010年末，持有貨幣資金約378.2億，較年初增加64%，遠遠超過合計167.8億元的一年內(nèi)到期借款。

　　此外，2010年萬科賬面總資產(chǎn)負債率同比有所上升，但期末賬面總負債中46%是預收賬款，高達744億。

　　有分析師稱，由于預收賬款并非真實負債，未來將陸續(xù)轉(zhuǎn)為結(jié)算收入。因此扣除預收賬款后，萬科負債僅占總資產(chǎn)的40.2%。2010年末萬科凈負債率下降至17.5%，這是2007年以來的最低水平。

　　王石郁亮加薪近三成

　　2010年，22位公司高管薪酬合計達5388萬元，比去年的4652萬元增長了16%。其中，董事長王石的年薪由2009年的590.3萬元上升至760萬元，增幅達到29%；總裁郁亮的年薪則由520萬元上升至680萬元，增幅達到31%。

　　值得注意的是，雖然去年銷售情況非常理想，萬科還上了千億臺階，但萬科高管們的薪水增速與2009年相比并不快。在2009年，萬科高管薪酬同比增長了137.92%，但是與此同時萬科的凈利潤增幅僅為32.1%。

　　供求關(guān)系或轉(zhuǎn)變 萬科將多手段促銷

　　由于項目開發(fā)節(jié)奏明顯加快，2010年萬科全年實現(xiàn)新開工面積1248萬平方米，相比年初計劃的855萬平方米高出46%。

　　萬科表示，2010年房屋新開工增速達到近十年來最高值，未來的新房供應(yīng)充裕并推動市場供需關(guān)系進一步向有利于購房者的方向轉(zhuǎn)變。而隨著市場波動的加大，企業(yè)的投資能力可能下降，開工節(jié)奏可能放慢，可能對一年后的住房供給產(chǎn)生影響。

　　在成為千億級企業(yè)之后的第一年，遭遇最嚴厲調(diào)控的萬科能否保持理想的增速？

　　對此，萬科方面表示，堅持以自住需求為主、普通住宅為主、合理總價為主的主流產(chǎn)品定位，繼續(xù)堅持“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，以“新開盤當月認購率60％以上”為銷售指導原則，綜合運用多種手段積極促銷，加速回款，在確保經(jīng)營安全的同時，推動業(yè)績跑贏大市。