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紅商網(wǎng)訊：“規(guī)模擴(kuò)張，今天是蜜糖，明天或許就是毒藥。”這是花樣年總裁潘軍經(jīng)常掛在嘴邊的一句話。
這句話的背景是，進(jìn)入千億規(guī)模之后的萬(wàn)科開(kāi)始搭建3000億元后管理平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)收入接近1300億元的綠地集團(tuán)開(kāi)始布局2000億元宏圖，進(jìn)入500億元俱樂(lè)部的保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)也在沖刺1000億元目標(biāo)。即便遭遇到號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)仍在信誓旦旦地進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。
花樣年此時(shí)卻選擇轉(zhuǎn)型：逐漸舍棄中低端產(chǎn)品，只開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，并從單純的物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。
潘軍在接受記者采訪時(shí)明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)花樣年最大的影響，就是逼迫企業(yè)從一味追求規(guī)模擴(kuò)張的行業(yè)慣性中脫身，加速自身的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，而目前整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大的“分水嶺”。
受各類調(diào)控政策疊加影響，北京、上海、廣州和深圳等一線城市的樓市成交量在2011年2月份大幅萎縮，部分城市下跌幅度甚至達(dá)八成，房?jī)r(jià)下行壓力逐漸累積。潘軍認(rèn)為，與2008年很多開(kāi)發(fā)商能幸運(yùn)存活下來(lái)有所不同，2011年將有部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。
根據(jù)公司公告，2010年度花樣年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為38.9161億元人民幣，較2009年的37.47億元僅僅小幅增長(zhǎng)，這與花樣年要實(shí)現(xiàn)的每年30%的遞增速度仍有一定的差距。
但潘軍表示：“花樣年去年受到政策的一定影響，但未來(lái)兩年大家可以看到花樣年的發(fā)力。”潘軍的信心在于，除了住宅，花樣年旗下還有商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)板塊，這些板塊并非是簡(jiǎn)單的附屬業(yè)態(tài)，而是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并成為花樣年的重要利潤(rùn)來(lái)源。
承接1月商業(yè)城市綜合體的旺銷勢(shì)頭，花樣年旗下的成都美年廣場(chǎng)、成都香年廣場(chǎng)及天津喜年廣場(chǎng)在今年2月份繼續(xù)呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售金額占比近六成。
潘軍表示，目前國(guó)內(nèi)已有十多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)住宅限購(gòu)令政策，寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅物業(yè)逐漸成為市場(chǎng)聚焦點(diǎn)，今年以來(lái)花樣年在成都、天津等城市在售的多個(gè)商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目保持了穩(wěn)定而良好的銷售。
根據(jù)花樣年此前的公告披露，截至2010年12月31日，公司土地儲(chǔ)備的規(guī)劃總建筑面積為1393萬(wàn)平方米，權(quán)屬土地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積為1387萬(wàn)平方米。其中商業(yè)城市綜合體占比42％。
潘軍說(shuō)，公司計(jì)劃在2011年逐漸消化掉中低端產(chǎn)品，未來(lái)只開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，而服務(wù)運(yùn)營(yíng)則體現(xiàn)在將加強(qiáng)對(duì)高端城市綜合體和高端公寓的服務(wù)力度。
與此同時(shí)，恰恰是因?yàn)橛狭艘灾械投耸袌?chǎng)為主的大量剛性需求，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)和佳兆業(yè)等在二三線乃至四線城市布局的開(kāi)發(fā)商，在2010年均實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額和市場(chǎng)占有率，花樣年舍棄中低端市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型并不符合主流。
潘軍認(rèn)為，政府大規(guī)模的保障房建設(shè)將對(duì)中低端市場(chǎng)形成替代效應(yīng)。他大概算了一筆賬：去年全國(guó)賣了10.5億平方米的房子，今年政府要建1000萬(wàn)套保障房，按照每套保障房平均80平方米計(jì)算后的總面積就是8億平方米，僅僅剩下2億多平方米的市場(chǎng)需求，即是20%的高端市場(chǎng)。
潘軍說(shuō)：“中低端需求最終會(huì)被政府的保障房所替代。”
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