上海九百(九百集團及其控股上市公司九百股份)近日在靜安寺附近一系列商鋪交易上作出“吞吐”運作，堪稱其“做大做強商業(yè)地產(chǎn)”典型動作：九百方面作價2.638億元，向上海新華發(fā)行集團整體出售位于北京西路沿線的申樂大廈裙房；同時，上海九百又從買家新華發(fā)行手中以近億元(9892.8萬元)收購新華發(fā)行僅擁有租賃經(jīng)營權(quán)的南京西路沿線三處小商鋪。該宗互換交易已于2010年12月29日完成，折射出兩家公司在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和零售業(yè)經(jīng)營上的巨大差異。

　　低價產(chǎn)權(quán)出售

　　高價租賃接盤

　　“位于北京西路1829號的申樂大廈，地處靜安寺商圈的邊緣，建造于上世紀(jì)九十年代中期，建筑結(jié)構(gòu)相對落伍。”上海九百獨立董事曹惠民發(fā)表意見稱，“這已不能滿足現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的需求。”為了能盡早盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，上海九百選擇了脫手這項物業(yè)，其在去年12月30日晚間發(fā)布的一則房屋買賣公告顯示，上海九百與其母集團上海九百集團(九百集團)將共同所有的總建筑面積約為1.3萬平方米的申樂大廈1-4層裙房，整體轉(zhuǎn)讓給新華發(fā)行及其子公司中國科技圖書公司，整體轉(zhuǎn)讓價格約為人民幣2.64億元，粗略計算，成交單價僅為2萬元/平方米。(其中九百股份擁有建筑面積約為1.11萬平方米，轉(zhuǎn)讓價格約為2.25億元，九百集團擁有建筑面積0.19萬平方米，轉(zhuǎn)讓價格約為0.39億元)。賬面上看，“通過本次出售資產(chǎn)交易，上海九百預(yù)計扣除各項成本及支出后，可獲得約6800萬元左右的收益。”不過，實際上，申樂大廈裙房雖然幾經(jīng)轉(zhuǎn)型且屢遭挫折，但以目前2萬元/平方米左右的超級低價轉(zhuǎn)手，卻并非九百方面宣稱的“做強在商業(yè)地產(chǎn)方面的整體布局”所能掩飾。

　　與此同時，上海九百以較高單價從上述申樂大廈裙房的買家新華發(fā)行手上收購了三處靜安寺核心商圈及其周邊的商鋪——另一則有關(guān)“房屋長期租賃”的公告顯示，上海九百與九百集團斥資約9893萬元從新華發(fā)行及其子公司上海新融資產(chǎn)管理有限公司手中，獲得華山路42號、南京西路772號一層、石門二路1-5號一層的長期使用權(quán)(租賃)房屋，其中華山路42號商鋪的建筑面積約為1200平方米，僅“使用權(quán)價值”就高達(dá)7500萬元，換一句話說，上海九百為“頂下”該商鋪的費用，攤到每平方米的單價約為6.6萬元/平方米，后兩個商鋪也均為底層商鋪，面積分別約為140平方米和170平方米，折合的“頂費”單價分別為7.86萬元/平方米和7.78萬元/平方米。

　　從家居城到古玩城

　　兩次改造轉(zhuǎn)型不成

　　西臨北京西路、南臨愚園路、東近萬航渡路的申樂大廈裙房，早于1997年竣工，為鋼混結(jié)構(gòu)，底層高約4.1米，夾層高2.7米，4 層高4.2米。上世紀(jì)90年代到2004年，這里是在市中心極為罕見的裝潢建材“商廈”——九百家居靜安店，隨著當(dāng)?shù)?靜安寺“后街“地段)地段價值的快速提高，經(jīng)營每況愈下的建材零售業(yè)與寸土寸金的靜安寺之間的“價值不匹配”情況愈來愈嚴(yán)峻，之后申樂大廈裙房開始了其第一次“轉(zhuǎn)型”，2004年9月起，上海九百在此投資改建了“上海市中心第一家專業(yè)經(jīng)營古玩藏品的大型專業(yè)商城”——靜安寺珠寶古玩城。

　　但從2007年開始，古玩城的“專業(yè)”商戶在經(jīng)營上也普遍出現(xiàn)疲態(tài)，九百方面在收租經(jīng)營上也遇到障礙，“經(jīng)過專家論證”，九百股份當(dāng)時又一次意識到，在靜安寺這樣的“甲級地段”，寫字樓的投資回報肯定比古玩城高，于是申樂大廈裙房計劃再一次轉(zhuǎn)型：退出古玩城，進入寫字樓。但由于2008年的金融危機對寫字樓市場的影響，上海九百最終還是放棄了將裙房改造成寫字樓的打算，而是引進一家在2008年底才在廣州樓市露面的“邦家租賃”的二房東，以“邦家”租賃百貨商城的面目招租，“邦家租賃”獲每年支付年租1500萬元(第四年起租金每兩年遞增5%)的10年租賃經(jīng)營權(quán)益(租期自2009年8月1日起至2019年7月31日止)。“這個租賃公司沒撐住多久。”申樂大廈附近一家中介公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者。

　　申樂大廈裙房目前又回到租戶撤空的“毛坯狀態(tài)”。而上海九百委托的上海立公信房地產(chǎn)評估公司則表示，“申樂大廈位置稍偏，周邊以老式民居為主，且客流大多在南京西路和愚園路分流，因此人流量不大。”

　　看似貴廉不均

　　其實各取所需

　　反觀上海九百從“買家”新華發(fā)行手上頂下的幾處商鋪，由于均占據(jù)著靜安寺核心位置或者南京西路沿線的黃金位置，所以堪稱極為難得的優(yōu)質(zhì)商鋪。商報記者在現(xiàn)場看到，華山路2號的商鋪，處于龐大的剛完成改造的百樂門大酒店裙房的關(guān)鍵(首層)部位，其與靜安古寺隔街相望。

　　整個新改建的百樂門大酒店裙房，外立面采用玻璃幕墻和石材貼面，安裝有大型熒幕，其內(nèi)部正在裝修，且據(jù)傳其大部分經(jīng)營面積已經(jīng)交由九百集團負(fù)責(zé)今后的經(jīng)營，所以，即使僅為“租賃權(quán)”，九百不惜高價竭力從新華發(fā)行手中“頂下”處于整個裙房最為要緊的首層商鋪，也就不難理解；而新華發(fā)行讓出租賃權(quán)的另兩處底層商鋪，其“黃金”的程度亦不遑多讓：石門二路1-5號、南京西路772號屬于同一幢建筑物的兩個門牌號，該建筑系上海市著名保護建筑“德義大樓”，其現(xiàn)有的三個門面房中，石門二路1-5 號現(xiàn)為服飾店和超市，層高一般;南京西路772號現(xiàn)為面包房，層高較高，租戶可將局部分割為兩層使用。

　　“購買靜安寺、南京路的資產(chǎn)事項，增加了公司在靜安寺商圈和靜安南京路商鋪的經(jīng)營面積，對實現(xiàn)公司中、遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是十分有利的。”上海九百方面評價稱，其公司可以“依托區(qū)位優(yōu)勢，提升經(jīng)營能級，提高整體資產(chǎn)質(zhì)量。”

　　兩者商鋪對比，出現(xiàn)了讓人有疑惑的地方，既然申樂大廈商業(yè)環(huán)境不佳，新華發(fā)行又為何愿意接盤?據(jù)靠近新華發(fā)行的知情人士透露，新華發(fā)行方面宣稱，通過交易，可將其商鋪經(jīng)營面積“化零為整”，在新華發(fā)行主營的傳統(tǒng)圖書經(jīng)營模式面臨IT技術(shù)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)之際，滿足“公司迫切需要擁有一定體量的大型自有物業(yè)”以建設(shè)“大型文化MALL新業(yè)態(tài)”的戰(zhàn)略。而申樂大廈周邊居住氛圍良好，是靜安寺繁華段與多個高端樓盤的連接部位，且近多家學(xué)校，因而適合“書城”模式。當(dāng)然，更加無須明言的理由則是，九百方面不但在頂下其三處商鋪時付出了高價頂費，而且出賣申樂大廈裙房時收費低得還不如附近出讓商業(yè)地塊時的土地樓板價。