民企的機(jī)會(huì)：商業(yè)地產(chǎn)？

　　盡管?chē)?guó)企幾乎壟斷了前期的項(xiàng)目，但民企的機(jī)會(huì)在中后期或會(huì)越來(lái)越多。

　　“核心區(qū)外的地區(qū)投資主體可能不同，不同的國(guó)家有不同的模式，有的是政府投資，有的是企業(yè)投資。”上海迪士尼項(xiàng)目顧問(wèn)何建民此前這樣告訴本報(bào)記者。

　　顯然，對(duì)于民企而言，機(jī)會(huì)仍很多，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)或是民企進(jìn)入的一個(gè)路徑。

　　界龍集團(tuán)董事會(huì)主席費(fèi)鈞德在2009年年底就向媒體透露，界龍實(shí)業(yè)將參與迪士尼動(dòng)遷房項(xiàng)目招標(biāo)。

　　這其中包括1000畝迪士尼地塊動(dòng)遷房項(xiàng)目和其余3塊共計(jì)300畝的機(jī)場(chǎng)保稅區(qū)動(dòng)遷房項(xiàng)目。

　　另外，界龍實(shí)業(yè)所擁有的250畝工業(yè)用地也在迪士尼規(guī)劃范圍內(nèi)，費(fèi)鈞德表示，上市公司將積極參與到迪士尼周邊的商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，初步計(jì)劃建造該地區(qū)的首家五星級(jí)酒店以及甲級(jí)商辦樓宇、商廈等項(xiàng)目。

　　據(jù)本報(bào)了解，在迪士尼核心區(qū)10平方公里內(nèi)是不允許非迪士尼相關(guān)酒店入駐，但由于迪士尼配套區(qū)面積巨大，有100平方公里的面積是商業(yè)地產(chǎn)配套與控制區(qū)。

　　因此在規(guī)劃許可范疇內(nèi)，目前部分民企擬布局在配套區(qū)建設(shè)各種配套酒店和商業(yè)項(xiàng)目。

　　均瑤集團(tuán)就是其中之一，“現(xiàn)在迪士尼落戶(hù)浦東了，有機(jī)會(huì)我們也希望在浦東建一個(gè)購(gòu)物中心，讓那些來(lái)上海旅游的人，玩一天，買(mǎi)一天。”均瑤董事長(zhǎng)王均金在2009年12月22日在上海市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議分組討論會(huì)上如是說(shuō)。

　　但目前民企的投資均未開(kāi)始，由于酒店、商場(chǎng)等配套均在中后期，因此尚未有大規(guī)模的投資。

　　目前僅有部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍迪士尼周邊區(qū)域，布局住宅等，比如萬(wàn)科在2010年2月10日拿下了距離上海迪士尼5公里的新場(chǎng)旅游綜合區(qū)C4地塊。

　　運(yùn)營(yíng)期：內(nèi)資如何與外資分享收益

　　隨著項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，外資的作用或?qū)⒃桨l(fā)得以體現(xiàn)，并可能獲取較高的利潤(rùn)。

　　12月13日，浦東新區(qū)政府聯(lián)合香港貿(mào)易發(fā)展局在香港會(huì)議展覽中心舉辦“合作·共贏”上海浦東發(fā)展情況說(shuō)明會(huì)，會(huì)議上簽約的項(xiàng)目中就包含了“水世界”大型旅游基地。

　　據(jù)本報(bào)了解，這個(gè)水世界大型旅游基地是迪士尼中的一個(gè)項(xiàng)目，這或顯示，外資將進(jìn)入迪士尼建設(shè)領(lǐng)域。

　　事實(shí)上，這也是上海方面的期望，上海將利用外資積極實(shí)施包括“世博園后續(xù)開(kāi)發(fā)、迪士尼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、大浦東開(kāi)發(fā)、大虹橋建設(shè)”等項(xiàng)目。

　　這是12月2日舉行的“提升開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放”上海市政協(xié)委員最后一站年末視察活動(dòng)中透露的一條信息。

　　不僅如此，據(jù)本報(bào)獨(dú)家了解，東京迪士尼樂(lè)園的運(yùn)營(yíng)方，日本的東方樂(lè)園株式會(huì)社或?qū)⒈坏鲜磕崦绹?guó)授權(quán)參與管理上海迪士尼。

　　日本迪士尼一直是被認(rèn)為運(yùn)營(yíng)較為成功的例子，而且和上海同處亞洲，因此一旦最終確認(rèn)參與上海迪士尼管理并不會(huì)太出乎意料。

　　運(yùn)營(yíng)則是收益較高部分，這部分利潤(rùn)將有很大一部分被外資獲得，因?yàn)榈鲜磕岜旧砭褪且粋�(gè)中外合資項(xiàng)目。

　　由于外資方掌握了品牌、技術(shù)等，所以盡管?chē)?guó)企等中方公司幾乎壟斷了前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，民企亦進(jìn)入了配套區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但運(yùn)營(yíng)階段的利潤(rùn)或許會(huì)很大程度上被外資方獲得。

　　為此，上海市政協(xié)委員盧衛(wèi)民在上海市政協(xié)會(huì)議上曾提出提案，認(rèn)為在各地迪士尼樂(lè)園的合作中，外方會(huì)更加注重經(jīng)營(yíng)品牌和自營(yíng)項(xiàng)目的贏利，如郵輪、酒店、飯店、商場(chǎng)等，通過(guò)收取高額的特許權(quán)使用費(fèi)，使自己旱澇保收。

　　因此，盧建議上海迪士尼項(xiàng)目能擴(kuò)大主題樂(lè)園的范疇，盡可能多地將其自營(yíng)項(xiàng)目納入樂(lè)園項(xiàng)目?jī)?nèi)，把外方的特許權(quán)使用費(fèi)的列支全部或至少大部分放在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)后，“避免樂(lè)園經(jīng)營(yíng)虧損而外方還在贏利的局面”。