間接進(jìn)駐陸家嘴
瑞安建業(yè)全資子公司易祺投資有限公司，以9．3億元人民幣的代價(jià)整體收購了新加坡酒店集團(tuán)（ＨＰＬ，持有85％權(quán)益）以及美國漢斯地產(chǎn)（Ｈｉｎｅｓ，持有15％權(quán)益）成立的合營公司ＨＰＬ－Ｈｉｎｅｓ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｐｔｅ Ｌｔｄ。該合營公司持有上海二十一世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司約72．7％的股份。而二十一世紀(jì)房地產(chǎn)公司正是陸家嘴21世紀(jì)中心大廈的開發(fā)商。換言之，瑞安建業(yè)以此種形式間接進(jìn)駐陸家嘴金融貿(mào)易圈。
瑞安建業(yè)此次收購的物業(yè)中，未包括大廈的純辦公室樓部分，其將由二十一世紀(jì)房地產(chǎn)在完成相關(guān)股權(quán)交易時(shí)或之前出售。商報(bào)記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)（銷售注冊）發(fā)現(xiàn)，截至目前，該大廈純辦公樓層已售出約1．77萬平方米的9個(gè)樓面，目前可售辦公面積還有約2．34萬平方米。但整座大廈的地下部分及28層以上（此次交易部分）均未納入網(wǎng)上銷售范圍。
“目前人民幣依然處于升值途中，并且升值壓力很大。再加上全球性通脹或許都不可避免。因而港資在內(nèi)地購樓，單從匯率的角度來看，就能夠?qū)崿F(xiàn)無風(fēng)險(xiǎn)套利。不光是瑞安，大多數(shù)外資都希望在內(nèi)地有所行動(dòng)。但是沒有在內(nèi)地注冊公司的，很難進(jìn)入。”商業(yè)地產(chǎn)分析師李驍認(rèn)為，“瑞安地產(chǎn)在內(nèi)地注冊已經(jīng)很長時(shí)間，進(jìn)行大宗交易已經(jīng)沒有難度。”
對此，瑞安方面也稱，收購該項(xiàng)目為集團(tuán)帶來一個(gè)可進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的機(jī)遇。
成交均價(jià)低廉
商報(bào)記者在現(xiàn)場看到，位于世紀(jì)大道210號的21世紀(jì)中心大廈地處小陸家嘴核心地段，與渣打銀行大廈、上海證券大廈、浦發(fā)大廈隔大道相對；西臨陸家嘴環(huán)路，與環(huán)球金融大廈、金茂大廈隔路相對。大廈為綜合性商業(yè)大廈，集辦公、酒店和服務(wù)公寓于一體，由地上49層和地下3層總計(jì)92638平方米的建筑面積組成，其中29289平方米的酒店部分分布在26－35層以及37層，總面積為22071平方米的公寓式辦公室部分則分布38－49層，其他則為面積為41278平方米的純辦公室樓層及大量停車位。按照瑞安建業(yè)與ＨＰＬ以及漢斯訂立的協(xié)議推算，瑞安此番收購的該大廈酒店樓層、公寓式辦公室樓層及若干停車位的總計(jì)5．13萬平方米（純辦公室樓層除外），折合單價(jià)僅約為1．8萬元／平方米。
大廈的項(xiàng)目公司上海二十一世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司，由投資商美國漢斯（Ｈｉｎｅｓ）與光大集團(tuán)、新加坡酒店集團(tuán)（ＨＰＬ）合資組成，其項(xiàng)目用地陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)Ｎ3－1地塊，最初由中國光大集團(tuán)于1997年購得。在地基修建好之后，光大集團(tuán)業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)變，所以該項(xiàng)目的建設(shè)于同年中斷。2006年1月，中國光大集團(tuán)和美國漢斯地產(chǎn)正式公布合作計(jì)劃，隨后不久，投資隊(duì)伍里又加入了新加坡酒店集團(tuán)（ＨＰＬ）。“外資投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司不一樣，他們用來盈利的模式，就是適當(dāng)?shù)氖找媛剩哟筚Y本的流動(dòng)。”李驍稱，普通的投資者很難理解其投資趨向。但對于他們來說，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一位的，其次才是追求合理的利潤。拋售物業(yè)或許是因?yàn)樗麄兛吹磥韼啄曛袊纳虡I(yè)房地產(chǎn)市場。但更可能的是，漢斯等公司希望回流資金投入到別的領(lǐng)域。
新聞背景
純辦公樓9個(gè)樓面已售
今年5月13日，21世紀(jì)中心大廈23、25層不足4000平方米的兩個(gè)樓面又實(shí)現(xiàn)整體成交，但成交均價(jià)僅為1．98萬元／平方米，只是買主目前尚未浮出水面。
21世紀(jì)中心大廈于此次交易之外的純辦公樓部分于去年12月30日正式預(yù)售。當(dāng)天，其19－22層、26－28層的7層樓面，共計(jì)1．39萬平方米物業(yè)整體簽約，總價(jià)為5．2億元，成交均價(jià)為每平方米3．75萬元。實(shí)際上，去年9月29日，寧波銀行即已發(fā)布董事會(huì)決議公告稱，審議通過“關(guān)于購買上海21世紀(jì)大廈部分物業(yè)的議案”，同意購買位于浦東世紀(jì)大道210號的21世紀(jì)大廈的7層物業(yè)，建筑面積合計(jì)約1．34萬平方米，總價(jià)約5．17億元，用途是“作為上海分行的營業(yè)辦公用房以及總行部分管理部門在上海的辦公用房”。該筆交易的3．75萬元／平方米的成交均價(jià)，已經(jīng)明顯低于周邊甲級樓宇的售價(jià)水平。比如當(dāng)年8月，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以10．48億元購得小陸家嘴臨江的中融碧玉藍(lán)天大廈的10個(gè)樓面的寫字樓和4個(gè)底層鋪位，成交均價(jià)達(dá)4．97萬元／平方米；當(dāng)年9月，中國農(nóng)業(yè)銀行購入中信泰富開發(fā)的“船廠項(xiàng)目”一期浦江雙輝大廈9號樓1至41層約8．51萬平方米物業(yè)，成交均價(jià)約為4．44萬元／平方米。
