聯(lián)街網(wǎng)訊：5月7日，上海土地交易中心拍賣大廳熱鬧非凡，一場本應(yīng)在4月28日進行的土地拍賣會，因“技術(shù)故障”推遲到當日。
在這場房產(chǎn)新政出臺后的上海首次土地拍賣會上，上海本土開發(fā)商陸家嘴一舉擊敗了央企保利、成都龍城等7家地產(chǎn)大鱷，以15.28億元奪得浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、C-2號地塊，溢價達144％，樓板價8060元／平方米。
雖然早在2004年，陸家嘴集團就開始了從土地運營商向地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，但直到今年才有實質(zhì)性動作—除了5月7日第一次在上海土地市場上公開拿地，4月29日，陸家嘴還公布了收購母公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)計劃，擬以13.57億元的現(xiàn)金收購母公司旗下的6家公司的股權(quán)。通過這次收購，陸家嘴集團的主營業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了涉及到酒店管理、會展、商業(yè)地產(chǎn)運營，成為一家綜合的地產(chǎn)運營公司。
盡管如此，土地轉(zhuǎn)讓收入仍占陸家嘴今年一季度營收的1/2，轉(zhuǎn)型的尷尬難掩。
“目前，陸家嘴集團處于轉(zhuǎn)型的陣痛期。”上海五合國際總經(jīng)理鄒毅向時代周報記者表示，“一方面，公司需要大量資金進行擴張；另一方面，今年陸家嘴新開工面積為約50萬平方米，總的在建建筑面積約118萬平方米，幾大商業(yè)項目剛剛?cè)胧�，短期�?nèi)很難回籠資金。”
根據(jù)陸家嘴集團今年一季度財報顯示，截止到3月31日，陸家嘴持有的貨幣資金為4.69億元，同比去年減少31.0％。
賣地轉(zhuǎn)為開發(fā)
上海陸家嘴（集團）有限公司前身為上海市陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司，成立于1990年9月。1997年12月，改制更名為上海陸家嘴（集團）有限公司，是經(jīng)上海市人民政府批準組建并重點扶持的62家大型企業(yè)集團之一。
當時，陸家嘴集團的主要工作，是對陸家嘴范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，最后對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。
“經(jīng)過10多年的開發(fā)，浦東新區(qū)特別是陸家嘴區(qū)域土地資源幾近枯竭，原來的營運模式使公司面臨著是否還能生存的現(xiàn)實問題。”陸家嘴集團總經(jīng)理楊小明向時代周報記者表示，“在這種情況下，陸家嘴集團開始大力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。”
于是，從2004年開始，陸家嘴集團的經(jīng)營戰(zhàn)略從土地一級運營商轉(zhuǎn)為二級開發(fā)商，并把工作重點放在商業(yè)地產(chǎn)的運營上。
但是，轉(zhuǎn)型并不順利。2004年，陸家嘴集團有意向開發(fā)海南盈濱半島項目，但由于盈濱半島已經(jīng)“諸侯割據(jù)”多年，土地整合困難，最終不了了之。
楊小明向時代周報記者介紹，公司先前通過生地轉(zhuǎn)熟地，然后再進行有償轉(zhuǎn)讓，雖然公司得到了較快的發(fā)展，但是，“為了公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要，公司已決定今后在區(qū)域內(nèi)將不再賣地。除利用公司自有土地資源參與投資建設(shè)項目之外，陸家嘴還將與其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，通過土地招投標的方式，在市場上獲取所需土地。”
在這樣的戰(zhàn)略之下，陸家嘴集團開始深耕陸家嘴區(qū)域，先后獨立開發(fā)了“陸家嘴花園”、“渣打銀行大廈”、“96廣場”等項目。同時，在進軍海南失敗之后，并沒有停下對外擴張的步伐，2008年進軍天津，目前，正在開發(fā)天津“陸家嘴河濱花園一期”。
楊小明表示，公司已經(jīng)不再單純靠“賣地為生”，主營業(yè)務(wù)包括酒店管理、會展服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運營等。
雖然今年第一季度陸家嘴集團的營業(yè)收入同比去年增加了11倍，約為16億元，但是，土地轉(zhuǎn)讓收入仍占一季度營業(yè)收入的1/2，轉(zhuǎn)型的尷尬難掩。
對此，楊小明表示：“雖然公司從一次性批租土地轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)、經(jīng)營各類功能性房產(chǎn)資源，但這需要一個過程。”
收支失衡
“按照陸家嘴集團的財務(wù)狀況，能依靠自有資金完成項目已經(jīng)是很不錯了。”上海順創(chuàng)投資咨詢有限公司分析師朱佳民對時代周報記者感嘆。
資料顯示，截至2009年底，陸家嘴集團貸款余額較年初增加18.78億元，財務(wù)費用比上年發(fā)生數(shù)增加1.16億元，增加比例超過100％，資產(chǎn)負債率42.4％。
進入2010年后，公司的財務(wù)狀況仍然沒有較大改變，一季度財報顯示，截止到3月31日，陸家嘴持有的貨幣資金為4.69億元，同比減少31.0％；經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負2.48億元，同比減少30.44％；公司長期、短期借款同比增加20億元，財務(wù)費用比上年同期增加282.3％，為2047萬元。
按照計劃，今年陸家嘴新開工面積為約50萬平方米，總在建面積約118萬平方米，包括世紀大都會、陸家嘴基金大廈等七個項目同時開工，資金需求量較大。
同時，陸家嘴還公布了擬以13.57億元的現(xiàn)金，收購上海陸家嘴東怡酒店管理有限公司等母公司旗下6個商業(yè)地產(chǎn)項目，收購股權(quán)33％-100％不等。
顯然，陸家嘴集團面臨著收支嚴重失衡的壓力。“在轉(zhuǎn)型之初，陸家嘴集團沒有意識到住宅項目對財務(wù)報表的貢獻力度。參照世茂集團，在上海一方面有大量的高端商業(yè)項目租賃，另一方面，在奉賢、浦東有住宅項目在售，這樣短期內(nèi)可以平衡公司營業(yè)收入的分配比例，分擔經(jīng)營風險。”鄒毅向時代周報記者表示。
不過，陸家嘴集團也意識到了產(chǎn)品單一的問題，已經(jīng)開始逐步調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，目前在天津、上海約有總建筑面積為50萬平方米的住宅用地儲備。
多重融資解危
事實上，陸家嘴集團也意識到了公司資金緊張的問題。楊小明向時代周報記者表示，公司目前處于轉(zhuǎn)型過程中的項目密集期，對資金需求較大，“去年公司資金缺口主要通過銀行貸款方式解決，公司對未來的資金需求和融資渠道已有充分的預(yù)計和安排，今年將繼續(xù)推進發(fā)債進程。”
記者了解到，為解決短期內(nèi)資金緊張的困境，陸家嘴集團近期頻頻融資。就在宣布收購母公司商業(yè)地產(chǎn)項目的同時，陸家嘴還計劃發(fā)行不超過38億元的公司債券，另外還獲得了控股股東提供的4.5億元的委托貸款。
上海順創(chuàng)投資有限公司分析師朱佳民向時代周報記者透露，今年陸家嘴集團會發(fā)行REITs產(chǎn)品，發(fā)行年限或可達15年，在這個金融平臺取得融資，可以用在下一個項目的開發(fā)；另一方面，其投資性物業(yè)比重接近70％左右，依靠這類高端物業(yè)平臺，可以獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
而易居研究院分析師薛建雄也向時代周報記者表示，“陸家嘴集團擁有陸家嘴區(qū)域的“世紀大都會”等重要商業(yè)項目，有較大的增值空間；同時陸家嘴集團也是參與開發(fā)和運營迪斯尼的中方大股東，也可為公司帶來較穩(wěn)定的收入。”
