春節(jié)過后，人們經過涌金廣場時，再一次被其門口的紅色橫幅所吸引，上面寫著“涌金時尚服飾城隆重招商”幾個大字。占據(jù)優(yōu)越地理位置的涌金廣場，近幾年吸引了家樂福、屈臣氏還有銀樂迪等多個知名品牌的加盟，應該說聚集了比以往更為旺盛的人氣，而全新進駐的杭州風尚投資管理有限公司，這次能力挑重擔，背負起涌金廣場快步前行嗎?業(yè)內人士表示心存疑惑，但值得期待。

　　前期管理公司招商失誤 經營戶與管理方矛盾重重

　　涌金廣場共有375間商鋪，坐落在延安南路135號涌金廣場，共計33000平方米，分散于1-3樓。之前由涌金創(chuàng)安房地產開發(fā)有限公司出售，共約300個業(yè)主，業(yè)主總投資約4億元人民幣。這些商鋪均以店中店的形式出現(xiàn)，產權高度分散。在業(yè)內人士看來，正是產權的高度分散，為以后涌金廣場的經營不順埋下了伏筆。

　　2004年年底，杭州商貿旅游局引進杭州智成市場經營管理公司，為涌金廣場1-3樓進行招租和經營管理。根據(jù)當時的一份報告稱，經業(yè)委會的努力，業(yè)主委托管理公司的簽約率達到90%以上，2005年12月1日，涌金流行前線名品廣場正式開業(yè)。

　　“那時涌金廣場是一個剛起步的新市場，在競爭日益激烈的市場經濟下，一個市場的興起是需要時間和資金投入的。但當時進入涌金廣場的經營戶規(guī)模小，商業(yè)營業(yè)期短，有些剛剛接觸商業(yè)并且資金有限，對于市場的風險估計不夠，投資涌金廣場后急于收回資金，但涌金廣場的經營狀況難以讓他們如愿，所以從2006年2月起就頻頻對管理公司施壓。”某熟諳涌金廣場內幕的人士對記者表示。

　　該人士稱，當時由于經營情況不佳，經營者開始以關門要挾管理公司，并拒絕交納水電費和物業(yè)管理費等，嚴重干擾了管理公司的日常運作。隨著媒體的介入，涌金廣場的知名度反而成了越來越不利于經營者的因素，許多經營戶的積極性受到嚴重打擊，“10個經營戶有9個是虧的，盈利狀況每況愈下，關門的就更多了。”該人士稱：“經營戶虧不起，就把心思全用在了跟管理公司理論上，而沒有將精力投入到如何解決自身商品滯銷的問題上。經營戶與管理公司逐漸走向了對立。”

　　2006年7月，商場業(yè)委會為維持商場的正常運營，阻止原管理公司轉賣股份，無奈之下征求了廣大業(yè)主的意見，接管了原管理公司，但為時已晚。隨著越來越多的經營戶關門，連鎖反應之下原本正常經營的商戶也因為周邊商鋪的關門被迫閉門歇業(yè)。涌金流行前線名品廣場陷入停業(yè)危機，直至2007年7月正式停業(yè)。

　　“前期管理公司在招商過程中過分追求簽約率，忽視了對經營戶自身素質的考察和考核，是造成涌金流行前線名品廣場停業(yè)的主要原因。”這位熟諳涌金廣場內幕，并且擁有多年商業(yè)管理經驗的人士如此總結。

　　開業(yè)時間一推再推 前經營戶吃足苦頭 至今心有余悸

　　2005年簽約涌金廣場流行前線名品廣場的范小姐，至今談起在涌金廣場經營服飾的經歷依然有些不甘，她將那段經歷形容為“血的教訓”。范小姐懷著創(chuàng)業(yè)夢想，在2005年8月與當時的管理公司簽下合約。然而簽下合約后她發(fā)現(xiàn)，隨著原定開張時間的一天天逼近，商場2樓卻依然還有許多空著的鋪位遲遲沒有經營戶進入，毫無開業(yè)跡象。

　　“當時管理公司告知我們決定將在同年9月28日開張，所以我們花了很多時間、精力與金錢對商鋪進行精致裝修，并極力想趕在開張日開業(yè)。但到了開張之日，管理公司又告知我們因為商鋪的飽和率還不夠，所以要推遲開張。我們也同意了管理公司的請求，把開業(yè)時間推遲到了同年的11月18日。”范小姐說。

　　范小姐回憶說，然而到了那一年的11月18日，涌金廣場本該開張的日子，1-3樓依然還有許多空著的鋪位，很多商鋪還在裝修。“這是怎樣的一個公司，怎樣的管理模式?”范小姐開始質疑管理公司的管理與經營能力。

　　“開張3個多月后，本來生意已經慢慢好轉，但一次商場委托商與管理商之間的矛盾被意外發(fā)現(xiàn)，費用的支出引發(fā)了經營戶的不滿，最后矛盾激化，應該說是管理公司的過激舉動導致商場經營戶集體關門并要求理論的。”

　　“我們只是私下了解到委托商介入管理，罷免了代理商(也就是管理公司)的法人代表，造成市場無人管理，商鋪的開門率也直線下降。業(yè)委會介入管理，卻和業(yè)主之間產生了思想的不統(tǒng)一，業(yè)委會把之前的過失行為歸咎為經營戶和業(yè)主。其中的過失行為當然就包括了在此之前所造成經營戶的一些經濟損失，并要求由經營戶和業(yè)主們共同協(xié)商來解決，業(yè)委會一概不承擔之前的任何責任。”

　　隨后不久，涌金廣場陷入停電停水風波，整個市場黑漆漆一片。一旁的屈臣氏也關閉了通往涌金廣場的通道，只留下面對延安路的大門。開業(yè)的店鋪寥寥無幾，而且還是“摸黑營業(yè)”——店鋪內沒有半點燈光，通往二樓的自動扶梯已經停開，從樓下看二樓同樣黑漆漆一片。

　　“后來家樂福把入口通道改為從涌金廣場進，聚集了不少人氣，我還以為終于可以好好做生意了，沒想到最后依然沒戲。”范小姐目前找了另外一份工作，連稱輕易不敢再起做生意的念頭。

　　新管理公司信心滿滿 業(yè)內人士稱新商場有待市場考驗

　　2009年12月1日，杭州涌金時尚服飾城成立，代替了前身涌金流行前線名品廣場。新商場總面積22800平方米，擬建中的總商戶為1711家，主要經營韓國時尚飾品、箱包、文具等小商品、小百貨、歐、美、韓時尚休閑女裝、淑女運動休閑裝、男女裝品牌、童裝品牌、鞋類品牌等。

　　“今天的涌金廣場與以前的涌金廣場，已經有了很大的不同。如今湖濱旅游商業(yè)特色街區(qū)建設初具規(guī)模，南山路休閑特色街區(qū)品牌已成熟，清河坊歷史文化街區(qū)已成為全國首個特色4A級景區(qū)，還有已建成的中山中路步行街——南宋御街，都為涌金廣場帶來了更多人氣。”涌金廣場新的經營管理公司——杭州風尚投資管理有限公司的辦公室鐘主任對其較為看好。

　　“涌金廣場周邊商業(yè)面積在5000平方米以上的商場有5家，在家樂福、蘇寧電器、世紀聯(lián)華、浙江體育文化數(shù)碼用品廣場、西湖銀泰百貨、新解百元華商區(qū)的帶動下，根據(jù)相關數(shù)據(jù)，每年這邊光接待顧客就達1000萬人以上�？梢哉f，涌金廣場由人氣帶動了更多財氣。我們期待的，就是把涌金廣場變成適合百姓消費的第二個龍翔服飾城。”鐘主任表示。

　　“這個地方盡管占盡地利優(yōu)勢，卻因其‘硬傷’一直以來沒能好好定位、經營。涌金廣場早年因產權過度分散、業(yè)主心不齊等原因而遭遇滑鐵盧，后來好不容易暫時解決了小業(yè)主的問題，與商場內大部分小業(yè)主簽訂了托管協(xié)議，卻又面臨返租租金高昂的問題，可謂命運多舛。”一位對此地知根知底的人士分析，“一個成功的商業(yè)模式的經營，必須依賴于一個強有力的物業(yè)管理者與經營者進行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、經營，方能慢慢熱起來。即便是一條社區(qū)商業(yè)街，從開始到成熟也需要幾輪的業(yè)態(tài)轉換、變遷，經歷比較長的時間方能成型，更何況是像涌金廣場這樣一個大型購物中心?”

　　“最主要的問題，還是在于涌金廣場此前商鋪賣得太多，自己持有不多。小業(yè)主一多，就很難講統(tǒng)一經營。這就好似商場經營得了癌癥一樣，要治好需要看經驗管理公司的能力。有個很好的例子是，杭州城西的西城廣場此前也面臨經營分散混亂的問題，但由于西城廣場此前出售不多，所以采取高租金回報回收經營是可以的。但像涌金廣場這樣，開發(fā)商前期幾乎出售全部商鋪的行為，就會導致后期經營管理公司的經營困難，比如返租的成本太高，難以形成統(tǒng)一經營。涌金流行服飾城命運如何，還有待于市場考驗。”杭州資深商業(yè)地產人謝成龍表示。

　　據(jù)了解，目前涌金流行服飾城除了一樓的少量邊鋪，一樓、二樓全部商鋪已經招商完畢，緊鑼密鼓的裝修之后，將正式開業(yè)。它的明天是否光明，我們將拭目以待。