“2010年在業(yè)務(wù)高速發(fā)展的過程中，我們對于土地的投資一定是審慎的。”花樣年執(zhí)行董事馮輝明表示。2009年11月在香港上市后，花樣年手中已經(jīng)“不太差錢”。但審慎的投資，快速應(yīng)對的銷售，聚焦于以健康、低風(fēng)險為首要目標(biāo)的現(xiàn)金流管理，適應(yīng)業(yè)務(wù)高速發(fā)展的組織平臺建設(shè)，是花樣年今年最為關(guān)注的管理要點。

　　審慎面對“中性偏緊”

　　“2010年對政策的預(yù)期，市場上最樂觀的也就是看到‘中性’，更多的是‘中性偏緊’。如果房價不再特別快速增長，政府應(yīng)該不會繼續(xù)出臺特別利空的政策。”馮輝明分析。

　　但是，受市場預(yù)期的影響，市場已出現(xiàn)走軟的跡象，敏感的二手市場開始價格出現(xiàn)松動，散戶業(yè)主顯然沒有開發(fā)商堅定，降溫開始蔓延。

　　馮輝明認(rèn)為，市場調(diào)整預(yù)期也是明朗的，“第一，房價確實在高位運行，大家會變得比較謹(jǐn)慎；第二，從現(xiàn)在的總體預(yù)期顯示，政府要有比較大的動作了，所以也會抑制需求。還有，現(xiàn)在到年關(guān)了，傳統(tǒng)淡季。”

　　花樣年也制定了短期的業(yè)務(wù)策略。投資管理遵循非常審慎的態(tài)度。放棄上海的土地競爭即是證明。同時，加快銷售。目前花樣年在售的項目大概有12個，馮輝明表示，“對于這些項目都會加快銷售節(jié)奏，不會去博取高的價格。目前市場雖然還沒有聽到降價的聲音，但是如果市場降價趨勢一旦形成，花樣年也會毫不遲疑地跟隨。

　　“房地產(chǎn)公司最重要的是現(xiàn)金流的管理。”馮輝明表示，目前公司對項目的要求是，“項目自我的現(xiàn)金流能夠平衡，或者項目所在區(qū)域內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流平衡。這個平衡有兩種：第一是通過快速銷售實現(xiàn)，那是一種最佳狀況；還有一種是還沒有進(jìn)入銷售的情況下能夠判斷可以合理地獲得銀行的融資。”

　　“將來的土地儲備投資也是基于現(xiàn)金流規(guī)劃，”他表示，公司在過去賬戶會保有最低的現(xiàn)金持有量為5000萬元，保證公司在最極端的情況下可以支付公司員工3-5個月的薪酬，但在上市以后這一現(xiàn)金持有量再提高到一個更安全的程度”。

　　逐步增大商業(yè)比例

　　審慎態(tài)度之下，花樣年同樣在不斷投入商業(yè)的開發(fā)。

　　“未來3-5年我們要建10座酒店，這是公司聚焦于城市綜合體和精品高檔住宅的產(chǎn)品模式所帶來的，是我們面向未來的持續(xù)戰(zhàn)略”。馮輝明反思了單一住宅的開發(fā)模式，認(rèn)為這種模式可能并沒有很好地實現(xiàn)對土地資源價值的利用，未來20年后當(dāng)中國的城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲后，單一住宅開發(fā)模式也將隨中國城市化的完成而終結(jié)�；�樣年正在建立專業(yè)酒店的管理團隊。“未來持有資產(chǎn)的比例會提高到30%以內(nèi)。將來會成立一個商業(yè)地產(chǎn)公司，一個酒店管理公司。”

　　土地價格升幅加大，住宅開發(fā)成本上升，政策也在針對住宅市場調(diào)整，而商業(yè)地產(chǎn)和酒店由于可以為地方政府帶來持續(xù)的稅收和就業(yè)，可以獲得當(dāng)?shù)卣�府的支持，不一定要到拍賣市場上去搶地。同時，銀行對商業(yè)地產(chǎn)非常感興趣，貸款政策波動不大。他舉例說，在深圳旅游區(qū)大梅沙的一個五星級酒店，開發(fā)商總投入約8億元，銀行放貸款12億元，商業(yè)地產(chǎn)占壓資金的局面不復(fù)存在�；�樣年仍保持著大比例的住宅開發(fā)量，但也在逐步增加持有面積，每個項目酒店面積不會超過20%，做社區(qū)配套型的商業(yè)，同時，對一些具有突出區(qū)位優(yōu)勢項目，則會打造成度假型酒店。

　　加速低價土地儲備

　　“我們很少去拍賣，大部分是掛牌轉(zhuǎn)讓的土地，土地成本較低。”馮輝明表示。

　　2009年12月10日，花樣年收購深業(yè)鵬基(集團)有限公司名為鵬基時代創(chuàng)業(yè)園項目，規(guī)劃建筑面積約為9萬平方米，此前，深業(yè)鵬基還向花樣年出售一座位于創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的3號廠房，約1.2萬平米，在未來將被改造做配套酒店。

　　截至目前，花樣年在全國各地?fù)碛?0個處于不同開發(fā)階段的項目，土地儲備總面積約為1000多萬平方米，其中已獲得土地使用權(quán)總規(guī)劃建筑面積約520萬平方米，尚未獲得土地使用權(quán)或業(yè)權(quán)總規(guī)劃建筑面積約559萬平方米。

　　“未來5年，基本上還是圍繞著四大區(qū)域：聚焦在長三角、珠三角、成渝經(jīng)濟區(qū)或者叫大西南地區(qū)，再就是京津都市圈，這四個方向，按照城市群的方式去推進(jìn)。馮輝明表示，最近幾年花樣年會保持高速的發(fā)展，在2010年在公司上市獲得資本支持后公司業(yè)務(wù)規(guī)模會有巨大的提升，2010年以后基本上是按照30%-50%的速度增長；5年之后，花樣年的銷售收入會達(dá)到200億～500億之間。