聯(lián)街網(wǎng)訊：從2002年開放地產(chǎn)業(yè)允許外國人購買，到2009年房價比高位時大幅下調(diào)將近50％，七年的時光，迪拜地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了怎樣的起承轉(zhuǎn)合、興衰更替？
迪拜政府從2002年開始，允許外國人購買房屋，而此前外國人不管在迪拜居住了多少年，只能租不能買。迪拜對于外國人投資房產(chǎn)的區(qū)域是有嚴(yán)格規(guī)定的，老城區(qū)的房屋都不能購買，面向外國人投資的基本都是新開發(fā)區(qū)域。在迪拜政府把迪拜城的面積向外擴(kuò)張5倍的計(jì)劃中，外國人的投資是相當(dāng)重要的一環(huán)。
一邊是投資失利的落魄，一邊是見機(jī)抄底的沖動。
迪拜中國城房地產(chǎn)交易中心總裁杜艷接受本報(bào)記者采訪時說，華人在迪拜投資房產(chǎn)，從低端到高端，從住宅到商業(yè)都有。誠然，有部分華人在此前的投資中損失，杜艷說實(shí)際上并沒有傳說中那么多，而且最近也有不少溫州商人看中即將開業(yè)的世界第一高樓項(xiàng)目，詢問價格的數(shù)十人，有明確投資意向的至少10個人。
“在金融危機(jī)之后，迪拜當(dāng)?shù)劂y行對于貸款很嚴(yán)格，尤其對于國外開發(fā)商，這也是造成迪拜房價急速下跌的原因。而且迪拜政府和銀行都沒有采取積極措施支持地產(chǎn)業(yè)，迪拜當(dāng)?shù)劂y行只對資金狀況非常好的少數(shù)客戶放貸，讓其完全市場化，所以我覺得迪拜市場能夠維持現(xiàn)在的狀況，還算不錯了。”杜艷說。
投資時間不同損失程度各異
《21世紀(jì)》：從2002年到今年，迪拜的地產(chǎn)市場經(jīng)歷了怎樣的變化，對于華人的投資熱情有什么影響？
杜艷：2002年迪拜政府有一批項(xiàng)目，允許出售給外國人，不過當(dāng)時大家都持觀望態(tài)度，因?yàn)橐婚_始只是酋長的口頭承諾，沒有法律保證。而且那個項(xiàng)目是位于郊區(qū)沙漠地帶的聯(lián)排別墅， 距離市中心很遠(yuǎn)。也有部分中國人去看過房子，但是買的人很少。這個項(xiàng)目當(dāng)時很便宜，比如最小的戶型大概45萬-46萬迪拉姆。當(dāng)時也有少數(shù)有先見之明的華人有投資，溫州人居多。當(dāng)時投資的是期房，付款比較輕松，首付15％，一年后再付15%，余下的70%是交房時再支付。
到了2003年和2004年，市場慢慢活躍起來。著名的棕櫚島別墅也是那個時候推出的項(xiàng)目，第一批別墅的價格大概在280萬迪拉姆，那時候投資棕櫚島的華人非常少，因?yàn)楫?dāng)時出售這些房子的信息不是非常公開，大部分華人都忙著做自己的貿(mào)易生意，購買的大部分是英國人和當(dāng)?shù)匕⒗恕?/p>
房價漲得最快是2007年和2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前。從2004年到2008年，房價大概漲了4倍，最高位是2008年的8月和9月。在金融風(fēng)暴之前，棕櫚島一棟普通的別墅最高漲到1800萬迪拉姆(相當(dāng)于3500萬人民幣)，位于棕櫚島外圍靠海的比較好的位置，當(dāng)時廣東就有一個商人投資其中。棕櫚島上的二手別墅，也被炒到1500萬迪拉姆。后來房價下跌了50%，那種1800萬迪拉姆的房子，價格只有900萬迪拉姆左右。
《21世紀(jì)》：在迪拜投資房產(chǎn)的華人損失嚴(yán)重嗎，此前有傳說溫州商人在迪拜樓市被套20多億元人民幣。
杜艷：在迪拜樓市投資的華人，介入的時間點(diǎn)不一樣。比較早投資的，買入的價格也低，在過去四五年時間里，房產(chǎn)價格已經(jīng)翻了幾倍。按照官方統(tǒng)計(jì)，房價從最高點(diǎn)到現(xiàn)在平均下降了47%，所以如果是最早投資的那批人，還是有利潤可圖的，只是與房價最高位時相比，利潤減少了。如果是中期介入的，當(dāng)時買入的價格與現(xiàn)在差不多，只是回到原點(diǎn)。
那些在高位買入的投資者，是真正有損失的人，不過根據(jù)分期付款的原則，其投入的資金其實(shí)也并不多，當(dāng)時買入的只是樓花。投資的范圍從四五十平米到空中花園別墅都有，一般建筑時間都需要兩三年，所以會分開幾期付款。
在金融危機(jī)之后，有的開發(fā)商向政府申請暫建項(xiàng)目，有時候會向投資者提供解決的方法，比如把已經(jīng)付出的資金換到已經(jīng)建好的項(xiàng)目上。但是如果項(xiàng)目繼續(xù)在建，需要投資者繼續(xù)付款，而投資者無意再投資，寧愿放棄之前投資的錢，那樣就是真正虧了。
抄底沖動隱現(xiàn)
《21世紀(jì)》：在遭遇危機(jī)之后，降價出售房產(chǎn)的華人有多少？
杜艷：金融危機(jī)之后，房屋交易量有所減少，但是減少的交易量不是針對現(xiàn)房，主要是期房，也就是樓花基本上不怎么交易了，因?yàn)楣こ萄悠诹恕＿^去迪拜出售的大部分是期房，只要圖紙弄好就可以開始賣。目前現(xiàn)房的價格下降，但是華人很少把自己的房子降價處理，而外國人降價出售房屋的比較多，因?yàn)橥鈬速J款買房的比較多，而中國人大部分是現(xiàn)金交易。在迪拜的華人用貿(mào)易生意賺的錢來投資房產(chǎn)，寧愿把房子先放著收租。這也說明華人在迪拜的貿(mào)易生意做得不錯，如果貿(mào)易生意不佳需要資金周轉(zhuǎn)，肯定會變賣房產(chǎn)。
最近一年來，租金也相應(yīng)下降了很多，由于一些公司裁員關(guān)閉，對于租房的需求減少。迪拜的租金回報(bào)還是比較高的，年回報(bào)率有8%。比如兩房一廳的公寓，在新的市中心區(qū)域商務(wù)港，現(xiàn)在一年的租金是12萬迪拉姆，出售的價格大概為140多萬迪拉姆。而在房價高峰時期，同樣區(qū)域的公寓，一年的租金是20-22萬迪拉姆，售價是290多萬迪拉姆。
《21世紀(jì)》：現(xiàn)在的房價下跌得這么多，有沒有華人有興趣抄底投資的？
杜艷：最近接到不少電話，國內(nèi)有不少華人有興趣到迪拜投資，因?yàn)槟壳暗膬r格確實(shí)比較低，比如一套兩房的高級公寓，比較便宜的有2萬人民幣一平米的單位。而較為便宜的別墅，只要1.3萬人民幣一平米。當(dāng)然，這些房屋的地方離市中心有點(diǎn)距離。
前幾個星期，有些溫州人向我們詢問關(guān)于世界第一高樓Burj Dubai的價格，但是目前還沒有成交。世界第一高樓在2004年和2005年的時候，全部是發(fā)邀請內(nèi)部定購。比如，阿布扎比印度商會的會長就在世界第一高樓擁有100層(住宅)和140層(辦公室)。當(dāng)時為了限制炒賣，迪拜政府規(guī)定“期房限轉(zhuǎn)”，就是在樓房建好之前不允許轉(zhuǎn)售。但在金融危機(jī)之后政府放開政策，因?yàn)橛行┛蛻粜枰F(xiàn)金要求賣房。
后來我們統(tǒng)計(jì)了一下，樓價盡管下跌，世界第一高樓的合同價約為5.6萬人民幣一平米，現(xiàn)在跌到7萬多元人民幣一平米。所以那些能挺得住的人，一般不會輕易出售。第一高樓在樓市最好的時候，價格是每平方英尺10萬迪拉姆，約為20萬人民幣一平米，后來價格下跌到7萬人民幣一平米。目前最小的戶型，是52平米的單身公寓，售價為199.5萬迪拉姆，相當(dāng)于374萬元人民幣，單價7.3萬一平米。
有向我詢問的溫州商人說，如果第一高樓的價格跌到6.5萬元人民幣一平米，就打算買200平米一套的住宅，總投資約為1300萬人民幣。目前至少有10個客戶有類似的意向。但是第一高樓的價格跌到7萬多一平米，就沒有再往下跌�？傮w來說，我覺得迪拜還是有希望的，樓市不會崩盤。
