分拆上市

　　羅康瑞表示，長遠(yuǎn)會(huì)考慮將已建成的商業(yè)物業(yè)，如新天地、企業(yè)天地等分拆出來為獨(dú)立的上市公司。此舉可令瑞安業(yè)務(wù)更清晰，并可令分拆出的業(yè)務(wù)在資本市場上自籌資金。目前仍未確定上市時(shí)間，但有機(jī)會(huì)在明年下半年進(jìn)行。

　　資料顯示，瑞安房地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展、銷售、租賃、管理及擁有內(nèi)地的住宅、寫字樓、零售、娛樂及文化房地產(chǎn)。目前，瑞安房地產(chǎn)在中國內(nèi)地?fù)碛?個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，約1300萬平方米樓面面積的土地儲備，其中一半為寫字樓和零售等用途的投資物業(yè)。

　　對于分拆上市的規(guī)劃，瑞安房地產(chǎn)表示，如果選擇分拆，不會(huì)涉及上海太平橋項(xiàng)目，也會(huì)考慮采取各種策略，例如引入戰(zhàn)略投資者或作出分拆物業(yè)資產(chǎn)等其他安排，但未考慮成立房地產(chǎn)投資信托基金。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)是需要大量的現(xiàn)金流來支撐，瑞安需要把現(xiàn)金流兌現(xiàn)投入到房地產(chǎn)開發(fā)上才能推動(dòng)更多的項(xiàng)目，所以選擇分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市從而增加融資渠道。” 易居中國高級房產(chǎn)分析師薛建雄接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“瑞安目前對流動(dòng)資金的需求是非常高的，因?yàn)橛泻芏囗?xiàng)目同時(shí)在啟動(dòng)，而且擁有很多土地儲備需要開發(fā)；瑞安現(xiàn)在的資金大部分都投到重慶，上海的項(xiàng)目也在啟動(dòng)，所以就需要更多的資金。”

　　資深房產(chǎn)評論人王澤金則表示：“瑞安房地產(chǎn)分拆旗下零售和辦公資產(chǎn)而獨(dú)立上市對相關(guān)業(yè)務(wù)的帶動(dòng)作用還是值得憧憬的，分拆后各上市公司的主營業(yè)務(wù)將會(huì)更清晰，這對投資者而言將更能看到其價(jià)值所在；另外這對公司高管的明細(xì)分工有一定的促進(jìn)與激勵(lì)作用。”

　　王澤金進(jìn)一步表示：“瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市，可能也受到當(dāng)年把瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市的影響而作出這樣的考慮的，因?yàn)楫?dāng)年瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市使瑞安建業(yè)在2006年多賺了91%。”

　　事實(shí)上，瑞安房地產(chǎn)在2006年成功香港上市后，瑞安建業(yè)的收入狀況明顯提升了不少，在其2006年年報(bào)顯示，瑞安建業(yè)06年就有將近30億的收益。

　　融資解碼

　　“目前，房地產(chǎn)企業(yè)通常通過上市、REITs、傍其他行業(yè)‘財(cái)神’、攜手境外基金等方式不斷擴(kuò)大自身的融資規(guī)模。”薛建雄分析稱：“而瑞安一直想要更多的途徑獲得現(xiàn)金流，分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市對回報(bào)率要求不會(huì)很高，且這將讓其進(jìn)入到更大的自由資本市場，從而獲得更多的基金機(jī)構(gòu)的投資，因此上市將是一個(gè)不錯(cuò)的融資選擇。”

　　事實(shí)上，瑞安房地產(chǎn)近年來主要通過與合作伙伴股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式增加融資。今年7月份，瑞安房地產(chǎn)與歐洲零售地產(chǎn)巨頭領(lǐng)德高簽署策略合作協(xié)議，引資7.5億共同發(fā)展武漢天地商務(wù)商業(yè)群的購物中心部分；4月份，瑞安以10.21億元出售間接持有80.2%股權(quán)的偉華有限公司其中的25%股權(quán)予永菱通；而去年5月，瑞安以11.25億元向永菱通金融有限公司出售上海瑞虹新城發(fā)展項(xiàng)目的25%權(quán)益。

　　而根據(jù)瑞安房地產(chǎn)2008年年報(bào)數(shù)據(jù)，2006至2008年的過去3年間已與策略伙伴完成5項(xiàng)交易，涵蓋4個(gè)項(xiàng)目，總作價(jià)為人民幣48億元，瑞安房地產(chǎn)因出售子公司部分權(quán)益而獲得總收益為人民幣31億元。

　　羅康瑞也在2008年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，公司未來仍會(huì)積極引入投資者及新資金，共同發(fā)展旗下項(xiàng)目，而位于上海項(xiàng)目正獲數(shù)個(gè)基金洽商參于投資。

　　值得一提的是，銀行信貸也是瑞安房地產(chǎn)的一大融資法寶。就在今年2月份，瑞安集團(tuán)與農(nóng)行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展全面深入的合作。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)行將為瑞安集團(tuán)提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。