3.2 募投項(xiàng)目2：阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)整體改造

　　阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)位于火車站商圈(長(zhǎng)沙第二大商圈)，2006-2008 年的銷售收入分別為2.86、3.82、4.31 億元，約占公司銷售收入總額的20%，在公司經(jīng)營(yíng)中占據(jù)重要的市場(chǎng)和戰(zhàn)略地位。

　　該廣場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)面積 3.6 萬(wàn)平方米，因此，從“平效”來(lái)看、其稍偏低，通過(guò)改造，其平效有很大提升空間。

　　項(xiàng)目改造后的經(jīng)營(yíng)面積將由原來(lái)的 3.6 萬(wàn)平方米擴(kuò)大到6 萬(wàn)平方米，同時(shí)將按照購(gòu)物中心模式對(duì)各業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行整體規(guī)劃和配置，極大地改善購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次，提升市場(chǎng)形象。

　　本項(xiàng)目將由本次募集資金到位后(7 月份)開(kāi)始實(shí)施，項(xiàng)目施工期9 個(gè)月。

　　預(yù)計(jì)2010 年由于裝修會(huì)對(duì)門(mén)店帶來(lái)一定影響(由于裝修期間不歇業(yè)，影響有限)。

　　3.3 募投項(xiàng)目3：家潤(rùn)多百貨朝陽(yáng)店改造

　　家潤(rùn)多百貨朝陽(yáng)店位于長(zhǎng)沙雨花區(qū)，營(yíng)業(yè)面積 2.9 萬(wàn)平方米，于2007 年12 月開(kāi)業(yè)，2007、2008 年分別實(shí)現(xiàn)收入930 萬(wàn)元、15341 萬(wàn)元。

　　改造項(xiàng)目進(jìn)一步完善店內(nèi)購(gòu)物環(huán)境，投資 3534 萬(wàn)元。

　　該項(xiàng)目已于 2007 年10 月開(kāi)始施工，2008 年12 月底已完成投資3352 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該店2009-2011 年銷售收入分別為1.75 億、2.2 億、2.25 億元。

　　四、盈利預(yù)測(cè)及估值分析

　　盈利預(yù)測(cè)基本假設(shè)：2009-2011 年綜合毛利率分別為20.80、21.20、21.30，2009 年百貨零售業(yè)仍處于恢復(fù)性增長(zhǎng)、促銷行為仍會(huì)較多、綜合毛利率與2008年基本持平，2010、2011 年將小幅上升;依托公司優(yōu)秀的管理和費(fèi)用控制能力，費(fèi)用率呈逐步下降趨勢(shì)，2009-2011 年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用率分別為：11.73%、11.20%、10.90%。

　　公司未來(lái) 3 年的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)源于：對(duì)三店募投改造、春天百貨、OUTLETS 項(xiàng)目。預(yù)計(jì)：2009-2011 年實(shí)現(xiàn)的銷售收入分別為25.10 億元、28.87億元、33.19 億元，復(fù)合增長(zhǎng)率14%，EPS0.76、1.00、1.24 元，復(fù)合增長(zhǎng)率26%。

　　作為一家區(qū)域性的百貨公司，可類比的上市公司包括：銀座股份、歐亞集團(tuán)、廣州友誼、合肥百貨、廣百股份、東百集團(tuán)等，目前這些區(qū)域性的百貨上市公司2009 年的動(dòng)態(tài)PE 估值在27-29 倍區(qū)間，考慮到公司優(yōu)秀的管理、中小板及新股因素，給予行業(yè)平均15%的溢價(jià)，按此估算，公司上市后的合理定價(jià)在23.60-26.22 元之間，首日漲幅在20%-33.90%之間。