聯街網訊：與樓市成交的火爆形成鮮明對比的是，南京土地市場仍在擺脫低迷的過程之中。南京中原地產最近發(fā)布的一份“土地報告”顯示，南京市土地市場1～6月份共成交土地105.1萬平方米，同比跌幅達53.13%，綜合樓面地價僅1422元/平方米，同比跌了516元/平方米。

　　顯然，相對于住宅市場，南京的土地市場出現了3個月左右的滯后期。這直接導致今年上半年，南京商品房市場和土地市場幾乎走出截然相反的行情。

　　南京網上房地產顯示，目前南京商品房市場的存量已從春節(jié)后(2月)的5.2萬套下降到目前的3.3萬套，按照上半年的銷售速度計算，現有存量6個月左右就能消化完畢。南京新樓盤現有的上市量相比購買需求有些捉襟見肘。但土地市場仍處于相對的低迷狀態(tài)，成功出讓的地塊仍以低價成交為主。

　　遲到的復蘇

　　“小幅地塊、低價地塊的出現，表明當前土地市場仍以觀察和試探為主。”南京網尚機構的分析報告稱，今年以來，尤其是1~4月，推地速度節(jié)奏放緩，受去年整體市場形勢影響，大部分土地同樣以底價成交。

　　這與相關部門刻意“放緩”土地出讓節(jié)奏不無關系。與其他城市一樣，今年第一季度，南京始終在等待最佳的出讓時機。從今年年初至4月底，除遠郊區(qū)以及工業(yè)用地，南京市國土局一共有3次國土掛牌公告，但是一直到3月份，樓市呈現“小陽春”之時，這些土地依然沒有擺脫“流標”的厄運。

　　3月底出讓的江寧開發(fā)區(qū)一地塊，掛牌樓面地價僅2000元/平方米左右，與2007年萬科獲得的牛首山河“地王”項目(現為樓盤金域藍灣)為鄰，但樓面地價只是該“地王”的六成左右。即便如此，該地塊出讓當日仍因無企業(yè)報價競買而流標。該地塊周邊的另一樓盤為恒大地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的項目，曾因售價不足5000元/平方米而導致萬科上述項目的銷售進程一度停滯。

　　之后4月底到6月中旬將近兩個月的時間里，南京推了15塊地，土地市場亦因此在5月份開始出現復蘇跡象。5月出讓的9幅地塊中有2幅地塊溢價成交，蟄伏了近一年的開發(fā)商“搶地”情緒已有所顯露。

　　6月份連續(xù)三周掛牌或出讓地塊，地塊的競拍也從年初的底價出讓快速切換至10家開發(fā)商41輪的激戰(zhàn)，半年前曾流標的和燕路地塊甚至以80%多的溢價被搶走。在那場搶地大戰(zhàn)中，參與者紫金房地產目前在南京僅有一個樓盤在售，此外再無其他土地儲備。

　　除了那些面臨“斷糧”危險的地產企業(yè)之外，“另一部分的企業(yè)，則是抱著逆市擴張的心理大肆拿地。今年上半年土地市場冷清之際，蘇寧置業(yè)先后在南京城東、河西、鼓樓等區(qū)域大幅攬進地塊，可開發(fā)面積達到300萬平方米左右。不僅如此，同一時段，蘇寧還在連云港、無錫、重慶、北京等國內各城市大面積拿地。據該企業(yè)內部消息透露，按照計劃，年內蘇寧地產系要在國內拿下30幅地塊。”網尚機構在其報告中稱。

　　“春天”尚未到來

　　“較之去年和今年年初的絕大部分上市土地底價成交，溢價成交開始成為土地市場的普遍現象。”網尚機構分析認為，截至6月底，2009年上半年南京市共出讓了23幅地塊，其中3幅流標，15幅底價成交，溢價成交地塊為5幅。但是目前的土地價格并沒有隨著樓價而瞬間攀升至令人咋舌的地步。　

　　據了解，今年1～6月份，南京市共成交土地20幅，遠低于2008年上半年的28幅，總出讓面積為105.1萬平方米，同比跌幅達53.13%。

　　“去年上半年，掛牌土地平均單價達到6000元/平方米，而今年以來掛牌的土地單價僅僅為2400元/平方米，低價土地成為市場主角。”網尚機構的統(tǒng)計結果顯示，目前土地市場每畝成交單價僅163.04萬元，前五月平均樓面地價約為1200元/平方米，這是去年地價平均水平的八成左右。

　　對比去年同期，雖然去年拍賣頻率、推地速度明顯較快，但從效果看，受房地產整體市場不景氣影響，開發(fā)商拿地熱情不高，絕大部分土地以底價成交。而今年在經歷“金三銀四紅五”的一輪房市高潮后，開發(fā)商拿地資金到位、信心恢復，政府部門加速推地、低價、減少土地限制等政策刺激，對土地交易的活躍也起到了推波助瀾的作用。

　　“在當前整體房市仍處于觀望中期的情況下，雖然土地市場逐步回暖，信心逐步恢復，但整體而言，土地市場的‘春天’尚未完全到來，未來一段時間內仍將維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。”該機構分析師分析稱。

　　“短期內房價決定地價，中長期房價與地價相互影響。”南京工業(yè)大學房地產經營管理系副教授吳翔華分析認為，商品房市場的熱度傳導到土地市場，這會抬高開發(fā)商對地價的預期，因此現在出現了開發(fā)商競拍甚至搶地的現象。另一個關鍵的原因是，在通脹的預期下，大多數開發(fā)商以拿地抵御未來風險。這與投資者購房的心態(tài)幾無二樣。