隨著上海零售商鋪租金的下調(diào)，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目謀求整體出售以套現(xiàn)資金。近日，普陀區(qū)真如鎮(zhèn)的真如意商廈出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站“意向掛牌”的欄目之內(nèi)，這個(gè)位于普陀區(qū)真如鎮(zhèn)中心位置的商業(yè)項(xiàng)目面積約３．３６萬(wàn)平方米，此次計(jì)劃整體掛牌轉(zhuǎn)讓，而當(dāng)前的參考價(jià)估計(jì)在３．４億元左右。

　　整體轉(zhuǎn)讓參考價(jià)３．４億

　　真如意商廈坐落于普陀區(qū)蘭溪路２０１號(hào)，占地面積１．１２萬(wàn)平方米，由地上６層和地下１層建筑組成，總建筑面積合計(jì)約３．３６萬(wàn)平方米，其中，地下建筑面積約０．７７萬(wàn)平方米，地上１層至５層的每層面積基本在４０００－５０００平方米，全都是商鋪，而第６層則是辦公樓，建筑面積約為３６５７平方米，整個(gè)項(xiàng)目擁有１７３個(gè)機(jī)動(dòng)車車位。

　　商報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，真如意商廈地處武寧路以北、蘭溪路以西的位置，北面毗鄰真如古鎮(zhèn)入口，與真如寺相近，整幢商業(yè)建筑的外觀采取古典式飛檐的設(shè)計(jì)，粉墻黛瓦，周圍還有約２５００平方米的綠地面積，從而以仿古風(fēng)格貼近古鎮(zhèn)氛圍。目前，真如意商廈周邊被蘭溪公寓、真如西村、曹楊二村等大片的老公房所包圍，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，人流量較大。

　　 據(jù)相關(guān)知情人士透露，真如意商廈于２００７年年底建成，產(chǎn)證也于今年辦出，“目前，整個(gè)項(xiàng)目還處于空置狀態(tài)，也沒(méi)有抵押狀況存在，這次是希望通過(guò)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。”據(jù)悉，真如意商廈當(dāng)前的參考價(jià)大概在３．４億元左右，而具體價(jià)格還需要在符合國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定的前提下，由買賣雙方面議。

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　　據(jù)商報(bào)記者了解，真如意商廈是上海蔬菜（集團(tuán)）有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的仿古型商業(yè)物業(yè)，早在２００７年就有意尋找買家。２００７年４月，真如意商廈就有意整體轉(zhuǎn)讓，只不過(guò)當(dāng)時(shí)擬通過(guò)公司整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，但似乎始終未能成交。

　　２００８年３月，上海部分拍賣行的網(wǎng)站上也發(fā)布了真如意商廈的具體信息，當(dāng)時(shí)參考價(jià)是３．５億元。直到目前，商報(bào)記者仍然能在易登網(wǎng)、上海商鋪信息網(wǎng)、豪宅網(wǎng)等網(wǎng)站上找到真如意商廈的相關(guān)出售信息，項(xiàng)目售價(jià)均為３．８億元。

　　如今，真如意商廈整體轉(zhuǎn)讓最新的參考價(jià)為３．４億元，按照總建筑面積粗略估算，每平方米單價(jià)約為１０１１９元／平方米，若是按照２．５９萬(wàn)平方米的地上面積估算，每平方米單價(jià)則在１３１２７元／平方米左右。

　　根據(jù)普陀區(qū)最新出臺(tái)的真如副中心規(guī)劃，真如板塊范圍內(nèi)各類建筑開(kāi)發(fā)總量將控制在６４０萬(wàn)平方米以內(nèi)，近年內(nèi)，具體規(guī)劃在曹楊路建１８０萬(wàn)平方米辦公樓和４０萬(wàn)平方米商業(yè)服務(wù)地，其余４２０萬(wàn)平方米則都是住宅，分散在真如副中心各個(gè)地方。而真如鎮(zhèn)副中心的定位，將很大程度利好當(dāng)?shù)貥鞘校�隨著相關(guān)商業(yè)、交通、娛樂(lè)、休閑、文化、教育及運(yùn)動(dòng)等各方面配套的完善，整個(gè)地區(qū)的居住環(huán)境和檔次都將得到提升。集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、居住于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)定位，也將吸引跨國(guó)公司和大型民營(yíng)公司的進(jìn)駐。

　　真如意商廈占據(jù)真如中心位置，地理位置不錯(cuò)，此次拍賣的參考價(jià)（底價(jià)）低廉，甚至與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地塊的成交樓板價(jià)不相上下，或許與其零售商業(yè)的地段有所欠缺以及較大的建筑體量有關(guān)，另一方面，３億多元的總價(jià)對(duì)于投資者的資金要求較高，而商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也是一個(gè)較大的難題。

　　外商收購(gòu)物業(yè)陷入停滯

　　事實(shí)上，自去年四季度以來(lái)，上海的零售商業(yè)市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。

　　日前，上海市住房保障和房屋管理局舉行關(guān)于本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況的座談會(huì)，市商委的與會(huì)代表在會(huì)上透露，目前外商投資的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目幾乎陷入停滯，今年一季度，上海外商投資商業(yè)地產(chǎn)的立項(xiàng)項(xiàng)目為零，而去年外商投資上海的地產(chǎn)項(xiàng)目中，超過(guò)三分之一為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　世邦魏理仕發(fā)布一季度上海市場(chǎng)報(bào)告指出，由于市場(chǎng)上商鋪需求減弱，優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹪诮衲暌患径瘸霈F(xiàn)進(jìn)一步下跌。截至一季度末，上海首層和二層商鋪的平均租金較上季度分別下跌了５．４％和１．３％，至每天每平方米４３．９元和２９．８元。

　　在較弱的市場(chǎng)需求以及香港廣場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)行翻修等因素的作用下，今年一季度，上海零售商業(yè)出現(xiàn)了負(fù)吸納，市場(chǎng)空置率也上升了２．０個(gè)百分點(diǎn)，至８．３％。

　　但與此同時(shí)，世邦魏理仕也預(yù)計(jì)，在今年剩余幾個(gè)月中，上海商鋪?zhàn)饨鸬牡鴦?shì)將減緩，租金將逐漸企穩(wěn)，一是從中長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)和上海市場(chǎng)在零售商的公司戰(zhàn)略中的重要性與日俱增，二是從短期來(lái)看，零售商對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民眾消費(fèi)情緒的復(fù)蘇保持著信心。另外，在今年下半年，２０１０年上海世博會(huì)的效應(yīng)也將為商鋪市場(chǎng)企穩(wěn)提供額外的助力。