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戴德梁行：北京商業(yè)地產(chǎn)租金及價(jià)格略有下降
LinkMall.Cn 2009-03-10 中國(guó)商貿(mào)   評(píng)論條
　　聯(lián)街網(wǎng)訊：知名國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司DTZ戴德梁行在回顧今年四季度的北京地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)指出：本季度，北京商鋪市場(chǎng)整體延續(xù)了前一季度的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，受全球及國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑因素影響較小。中高端商業(yè)項(xiàng)目的租金水平及空置率均未有較大波動(dòng)，各主要商業(yè)中心市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍。雖然北京4環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項(xiàng)目的租賃腳步有所放慢，市場(chǎng)需求表現(xiàn)放緩，零售行業(yè)潛在租客處于觀望階段，但整體來(lái)說(shuō)還是看好北京商業(yè)零售市場(chǎng)前景，相信調(diào)整期將持續(xù)到明年首季度，之后零售商將有較明確的開(kāi)店計(jì)劃。
　　
　　另一方面，成熟的中心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目銷售經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，但一些新增項(xiàng)目招商活動(dòng)受影響較為嚴(yán)重，某些中高端項(xiàng)目，如國(guó)瑞城，優(yōu)唐等，因招商進(jìn)度緩慢，一再推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。另外，國(guó)際客戶源的減少在一定程度上加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)發(fā)商的議價(jià)空間大大減少，或降低實(shí)際租金吸引零售商入住。
　　
　　本季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，與上一季度相比，北京商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)格僅減少1.9%,而回報(bào)率依然保持在8%以上。
　　
　　本季度北京新增商業(yè)供應(yīng)量為20萬(wàn)平方米，總存量已達(dá)到752萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)盛已是不爭(zhēng)的事實(shí)，供過(guò)于求的狀況在惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下對(duì)租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。目前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始降低租金標(biāo)準(zhǔn)或附加更為優(yōu)惠的條件來(lái)吸引及保持租戶。
　　
　　本季度新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，主要包括石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地中心、富力廣場(chǎng)，另外，原計(jì)劃于2008年第三，四季度開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，由于招商競(jìng)爭(zhēng)壓力及預(yù)租率不高等因素，已推遲至2009年第一，二季度。預(yù)計(jì)2009年將有大批項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，對(duì)租金會(huì)造成更大的沖擊。
　　
　　隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化及全球消費(fèi)萎縮的加快，國(guó)際零售商擴(kuò)張戰(zhàn)略將明顯放緩。對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入2009年后，招商壓力也將進(jìn)一步加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)將進(jìn)入整合期。與此同時(shí)，一些具有潛力、位置優(yōu)越的項(xiàng)目，將吸引眾多投資者的目光。
　　
　　從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商迫切需要解決項(xiàng)目整體定位及招商策略等重大問(wèn)題，適當(dāng)調(diào)整國(guó)內(nèi)外品牌比例，或采取特色業(yè)態(tài)分布來(lái)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，租金短期內(nèi)將延續(xù)跌勢(shì)；而較為靈活的租金標(biāo)準(zhǔn)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下是保證入住率的關(guān)鍵。

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