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聯(lián)街網(wǎng)訊：昨天，國務院新聞辦召開了促進房地產市場健康發(fā)展的新聞發(fā)布會。央行金融市場司副司長霍穎勵在會上透露，央行已會同有關部門就房地產投資信托基金（REITs）形成了初步試點總體構架，獲準同意后將開始試點。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，計劃推出REITs是為了讓地產開發(fā)商可通過REITs籌集資金。
目前，市場對REITs試點地的猜測聚焦在上海浦東和天津濱海新區(qū)兩個地方。
穩(wěn)定的現(xiàn)金回報是基礎
REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從本質上講，REITs是屬于資產證券化的一種方式。
中原證券房地產行業(yè)分析師魏博認為，REITs產品設計的基礎在于有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，它應該是能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，包括商業(yè)和工業(yè)。商業(yè)里面包括商場、寫字樓等；工業(yè)里面則像工業(yè)園區(qū)模式的都可以，例如浦東金橋、張江高科，天津的海泰發(fā)展等。
“只要能產生現(xiàn)金流的物業(yè)，都可以作為REITs打包上市 （把眾多收租型物業(yè)資產打包到資本市場去融資,再以收租收益和其他投資收益實現(xiàn)股東分紅）的對象”，中融信托助理總裁曹昱告訴記者，像廉租房也可以打包上市。以香港為例，當?shù)毓莸耐＼噲�、公用地方都可以打包成REITs。像上海張江高科技園區(qū)，當初政府為了吸引高科技人才而建設出租給高科技人才的房子，這種房子也可打包成REITs。
目前，REITs可走的渠道有兩條，銀行和證券渠道。理論上講，真正的REITs是在交易所流通的，每個人都可以買賣。曹昱認為，如果在銀行間市場流通，這樣離真正的REITs還有距離。
REITs試點落戶誰家
REITs要推出已經是不爭的事實，但是試點選擇何地，目前仍未有結果出來。不過市場已經有心目中的大熱選擇——上海浦東和天津濱海新區(qū)。
日前有消息稱浦東新區(qū)與監(jiān)管部門合作設立的基礎設施物業(yè)增值基金前期籌備工作在去年底已經結束，正等待監(jiān)管部門審批,將打包上市的物業(yè)有浦東部分寫字樓和商鋪。天津目前已經推出了首個產業(yè)投資基金渤海產業(yè)投資基金，另有關方面也批準了天津濱海新區(qū)領瑞房地產信托投資基金的設立，這也被業(yè)界視為REITs落戶當?shù)氐那白唷?/p>
未來REITs試點是上海先行，還是天津先行，抑或是兩地齊行，目前并沒有定論。魏博認為，上海相對于天津的呼聲可能更高。天津濱海新區(qū)更多的是從國家政策扶持來考慮，而上海浦東除去它本身擁有多種適合做成REITs產品的物業(yè)外，上海金融中心的地位也是其能首先試點的一大優(yōu)勢。
除了上海、天津，還有一匹黑馬，深圳也有率先試點的可能。曹昱告訴記者，哪里試點并不重要，重要的是REITs能夠推行。
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