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社科院:后續(xù)需求不足 部分三四線城市房價將下跌

  北京6月24日電,中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院24日發(fā)布的一份住房市場分析報告指出,部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后,因后續(xù)需求不足,房價將進入下跌階段。

  該報告名為《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。報告指出,2019年5月,24個核心城市的房價漲速略有減緩,上述核心城市包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個,基本覆蓋了中國最具經(jīng)濟競爭力的城市群體。

  與此同時,核心城市二手住房成交量也繼續(xù)下降。分析稱,二手房成交量的下降,表明與2019年1季度比,房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規(guī)律看,重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

  分城市來看,一線城市房價總體平穩(wěn),其中北京、廣州房價微降,上海、深圳繼續(xù)小漲。

  準一線及二線城市房價延續(xù)上漲,少部分城市漲速加快。其中,熱點城市蘇州的房價在上一輪一二線城市房價上漲小周期中,漲速要滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來,蘇州房價漲速顯著加快,房價水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢。

  報告分析稱,與三四線城市相比,準一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力;與一線城市相比,準一線及二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)手段又相對薄弱。這導致準一線及二線城市房地產(chǎn)市場相對易漲難跌,一旦房價回暖,房價上漲的持續(xù)時間也要長于其它等級城市。

  三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。2019年5月,三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.011%,漲速比上月收窄0.052個百分點。廊坊(燕郊)房價環(huán)比下降2.07%,跌幅比上月擴大0.34個百分點,進一步確認了2018年12月以來環(huán)京房價持續(xù)快速上漲“小陽春”結(jié)束。

  報告指出,與一二線城市相比,三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足,政府的市場調(diào)節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后,因后續(xù)需求不足,房價將進入下跌階段。

  關(guān)于后期樓市,報告分析稱,首先,繼一線城市之后,二線城市嚴控房價將成為常態(tài)。

  一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史最長,調(diào)控機制相對完備,調(diào)控手段最為嚴厲。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調(diào)控機制,嚴控房價或成為一種常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國房價預期,另一方面將抑制購房需求的集中釋放,從而有利于熨平市場短期波動。

  其次,房地產(chǎn)融資將適度收緊,助力熱點城市樓市降溫。

  2018年底以來,房地產(chǎn)融資條件顯著改善。隨著定向降準等政策的實施,資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,部分城市首套房貸的執(zhí)行利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。隨著2019年1季度房地產(chǎn)市場的回暖,住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比,下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊,以避免房地產(chǎn)信貸過度擴張推高房價。房地產(chǎn)融資的適度收緊,有利于熱點城市房地產(chǎn)市場的降溫。

  第三,外部不確定性增強,導致市場預期進一步分化。最后,熱點城市房價漲幅將進一步收窄,非核心城區(qū)房價或?qū)⑾碌?/p>

  報告稱,在“一城一策”和強調(diào)地方政府穩(wěn)定房價主體責任的背景下,熱點城市房價上漲將直接導致調(diào)控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用,預計短期內(nèi)熱點城市房價漲幅將進一步收窄,交易量下降。對于這些城市的非核心板塊,當住房投資需求減退時,短期房價還可能面臨下跌。

  來源:中國新聞網(wǎng) 記者 邱宇

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