高端項(xiàng)目銷售遇阻 房企或陷資金周轉(zhuǎn)困境
在成交量和價(jià)格雙雙下降的同時(shí)，業(yè)界最關(guān)心的是曾經(jīng)的地王地塊卻遲遲未動(dòng)工，這些房企或難逃資金周轉(zhuǎn)陷入困境的尷尬。
2016年6月，禹洲以價(jià)率183.69%，總價(jià)為28億元（樓面價(jià)32825元/平方米）拿下廈門集美區(qū)一地塊，是當(dāng)時(shí)的新單價(jià)地王。目前，該項(xiàng)目仍未上市；同年，海投以競(jìng)價(jià)上限57億元（樓面價(jià)37012元/平方米）的巨額總價(jià)拍下海滄區(qū)一地塊，是當(dāng)年廈門新總價(jià)地王，但也未上市、未公布案名。
此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了仍未上市的地王項(xiàng)目外，一些高溢價(jià)率的項(xiàng)目也正在等待預(yù)售證發(fā)放，仍然處于待售階段。其中，融僑置業(yè)在2016年以139.66%的溢價(jià)率，總價(jià)42.18億元（樓面價(jià)36345元/平方米）獲翔安區(qū)一地塊，屬翔安區(qū)的地王。目前已公布案名為融僑·鉑樾府，但仍處于待售狀態(tài)。
同樣，2017年拿地的多個(gè)項(xiàng)目也面臨上市困難。去年5月，保利以上限價(jià)10.08億元（樓面價(jià)31500元/平方米）獲得的同安區(qū)濱海新城一地塊，以及禹州以上限價(jià)13.49億元（樓面價(jià)31519元/平方米）獲得的同區(qū)域一地塊，兩個(gè)項(xiàng)目一年后均未正式動(dòng)工。
對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的地王項(xiàng)目面臨入市銷售以及定價(jià)方面的壓力。尤其，受房企資金面收緊影響，房企暫緩或斷斷續(xù)續(xù)施工。
由于限價(jià)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，全國范圍對(duì)高端樓盤入市多有所限制。張宏偉表示，因入市價(jià)格受限，項(xiàng)目利潤較低，試圖通過高溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)高利潤越來越難。同時(shí)，由于行業(yè)正處于調(diào)整階段，房?jī)r(jià)難以繼續(xù)上漲，對(duì)于眾多高溢價(jià)率的項(xiàng)目來說，開盤和開發(fā)的周期都會(huì)延后。
不過，業(yè)內(nèi)人士表示出了對(duì)于房企資金方面的擔(dān)憂。在朱曉紅看來，受融資難、融資成本高、土地貴，而房?jī)r(jià)不能提高的疊加因素影響，使得房企陷入定位難、生存難的困局中，廈門并非個(gè)案。
此外，2018年，房企面臨著債券到期的情況，部分高地價(jià)項(xiàng)目必須賣房。并且，受同板塊內(nèi)，低地價(jià)項(xiàng)目的定價(jià)壓力，高地價(jià)項(xiàng)目自身或會(huì)以價(jià)換量。目前廈門樓面價(jià)多降至2萬以下，重回“1”萬元時(shí)代，或?qū)⒓觿≈苓吀邇r(jià)項(xiàng)目的銷售壓力。
土地市場(chǎng)降溫、投資客撤離 未來樓市或趨冷
公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，廈門商住用地成交16宗，土地出讓金為476.2億元，同比增加166.1%，多幅高總價(jià)、高溢價(jià)率、高樓面價(jià)的地塊誕生。例如，泰禾以27.84億元拿下同安區(qū)一地塊，成交樓面價(jià)30097元/平方米，溢價(jià)率為141%；萬科以總價(jià)21.22億元，樓面價(jià)22337元/平方米，溢價(jià)率為242%。
值得關(guān)注的是，2017年商住用地成交30宗，地塊總數(shù)出現(xiàn)翻倍。不過，樓面價(jià)及溢價(jià)率已有所回落，樓面價(jià)多降至3萬元以下，溢價(jià)率多降至100%以下。2017年，萬科以總價(jià)15.66億元（樓面價(jià)20113元/平方米）拿下同安區(qū)某地塊，溢價(jià)率僅為1%；世茂以17.70億元（樓面價(jià)20091元/平方米）拿下同安區(qū)某地塊，溢價(jià)率僅為0.5%。
到2018年，商住土地溢價(jià)率繼續(xù)回落，樓面價(jià)降到“1”萬元時(shí)代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再難見超過高溢價(jià)率、高樓面價(jià)的土地。上半年，保利以29.1億元拿下海滄馬鑾灣板塊一地塊，溢價(jià)率為0.34%；金地以23.8億元拿下海滄馬鑾灣另一地塊，溢價(jià)率為0.42%。同時(shí)，于7月2日成交的五幅地塊，其中四塊樓面價(jià)低于20000元/平方米。
不僅土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，一些投資客也紛紛撤離。據(jù)一位投資客的朋友介紹，2016年，該人士加入了廈門炒房團(tuán)。這一年，廈門商品住宅銷售均價(jià)為24348元/平方米，同比上漲19%。當(dāng)年，廈門房?jī)r(jià)雖不敵深圳（49709元/平方米），但已排名全國第五，超過南京、蘇州、廣州等城市。同年，本地購房客群購房面積占比57%，外地購房占比43%。
雖然，該投資客購入多套廈門房子后房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)，而更大的隱患還在于，其資金來源除了銀行貸款外，還有高額利息的小額貸。房?jī)r(jià)上漲帶來的房子升值還未到一年，2017年廈門限購限貸政策出臺(tái)，該位購房者的房子無法按正常手續(xù)出手。又因房子的貸款利息和按揭無法按時(shí)償還，其只能降價(jià)拋售房子。
事實(shí)上，在2017年已有一些投資客撤離。從數(shù)據(jù)方面來看，2017年，廈門本地購房客群購房面積同比增長(zhǎng)17個(gè)百分比，為74%，外地購房占比降至26%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，過去幾年廈門房?jī)r(jià)一直偏強(qiáng)勢(shì)，房?jī)r(jià)水平明顯背離多項(xiàng)其它指標(biāo)，存在一定程度泡沫。本次廈門樓市震蕩，是多年積累下的“病痛”集中顯現(xiàn)。下半年，成交量若不能出現(xiàn)強(qiáng)反彈，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
“此階段在各類調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行下，不僅廈門的新房市場(chǎng)出現(xiàn)交易量下滑，上海、蘇州、南京的一些郊區(qū)剛需盤并不好賣，以上這些區(qū)域的房企已經(jīng)出現(xiàn)一定的銷售壓力。”張宏偉說。（來源：《財(cái)經(jīng)》雜志）
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